[별먼지_감정평가] 10. 투자 의사결정 방법

이번 포스팅에서는 투자 타당성 분석, 투자 위험분석 등 투자 의사결정 방법과 배후 환대 차 의사결정 방법에 대해서 알아보겠습니다. 이전에 투자 안의 종류에 대해서 살펴보겠습니다. 투자는 크게 독립적 투자와 종속적 투자로 나뉩니다. 독립적 투자안은 다른 투자안 선정에 영향을 주지 않습니다. 종속적 투자 안에는 배타적 투자와 상호 독립적 투자, 상호 인과적 투자가 있습니다. 배타적 투자는 하나만을 선정하고 다른 것을 선정하지 못합니다. 상호독립적 투자는 하나를 선정한 것이 다른 것의 선정 여부와 무관합니다. 상호인과적 투자는 하나를 선정하면 다른 하나도 선정하는 투자 안입니다.

투자 타당성 분석에는 회수기간 법, 회계적 이익률 법, 듀레이션 법, NPV 법, IRR 법, M IRR 법, ARR 법, PI 법이 있습니다. 회수기간 법은 연도별 회수액을 산정하고 투자 안 중에서 투자액을 먼저 회수하는 방안을 선정하는 분석 방법입니다. 듀레이션 법은 연도별 현금흐름의 현재가치를 산정하고 이를 합합니다. 해당 연도의 현가와 현금흐름 현 민사 합의부 사건을 나눈 것에 연도를 곱한 가중평균치로 타당성을 분석합니다. 이 밖의 NPV 법, IRR 법, M IRR 법, ARR 법, PI 법을 구하기 위해서는 현금유출의 현재가치, 현금유입의 현재가치를 산정하는 것이 중요합니다. 현금유출의 현재가치는 매수금액이나 지분투자금액을 말합니다. 매수금액은 지분 금액에 저당 금액을 더한 값입니다. 지분투자금액은 매입액에서 저당액을 뺀 값을 말합니다. 현금유입의 현재가치는 순 영업소득 또는 지분 현금흐름을 말합니다. 순영업 소득은 해당 부동산의 현금흐름을 고려하고, 지분 현금흐름은 순 영업소득에서 저당 지불액을 뺀 금액을 고려합니다. NPV 법은 유출 현가에서 유입 현가를 뺀 값이 0보다 크면 타당성이 있다고 판단하는 분석 방법입니다. IRR 법은 유출 현가와 유입 현가가 같아지는 R값을 산정하는 분석 방법입니다. M IRR 법은 미래가치를 구한 후 유출 현가와 유입의 미래가치가 같아지는 R을 산정하는 분석 방법입니다. ARR 법은 평균 연간 순수익과 평균 연간 투자액을 나누어 분석하는 방법입니다. 평균 연간 투자액은 건물 가격과 투자 비용을 더한 초기연도 투자액과 재 매도 가치에 해당하는 말기 연도 투자액을 2로 나누어 계산합니다. PI 법은 유입 현가를 유출 현가로 나눈 지수를 이용한 분석 방법을 말합니다.

투자 위험분석에는 평균 분산 결정법과 레버리지 효과를 확인하는 방법이 있습니다. 평균분산 결정법은 기대수익률을 표준편차로 나누어 구합니다. 기대수익률은 시나리오 확률과 수익률을 곱한 값을 합한 값입니다. 각 시나리오별 수익률은 호황일 때, 평균일 때, 불황일 때로 나누어 구합니다. 이때 수익률은 순수익을 부동산 가치로 나누거나 순수익에서 저당 지불액을 뺀 금액을 지분가치로 나누어 구합니다. 표준편차는 시나리오 확률과 (수익률 - 기대수익률) ^2를 합한 값의 0.5 제곱입니다.

그럼 본격적으로 투사 의사결정 방법에 대해서 말씀드리겠습니다. 이는 감정평가에 관한 의사결정 제27에 따릅니다. 현금유출의 현재가치와 현금유입의 현재가치를 차례로 구한 후, 투자 타당성 분석 방법 중에 1개를 골라 의견을 제시합니다. 현금유출의 현재가치를 계산할 시 매수금액을 선택했다면 현금유입의 현재가치를 계산할 때도 해당 부동산의 모든 현금흐름인 순 영업소득으로 계산합니다. 현금유출의 현재가치를 계산할 시 지분투자액을 선택했다면 현금유입의 현재가치를 계산할 때도 순 영업소득에서 저당 지불액을 뺀 금액인 지분 현금흐름을 선택하여 계산합니다.

배후 환대 차 시 타당성 분석 방법에 대해 알아보겠습니다. 역시 감정평가에 관한 의사결정 제27조를 따라 평가합니다. 계속 부동산을 보유하는 경우와 배후 환 대차 할 경우를 비교하면 됩니다. 계속 보유할 경우에는 부동산 가격 상승률을 고려하여 매각 시 복귀 가치를 산정합니다. 다음으로 기말 매각가치에서 기말 장부가치를 뺀 금액에 세율을 곱하여 자본이득세를 산정합니다. 즉 보유기간 동안 부동산으로 얻은 이익에 대해서 내는 세금입니다. 이는 양도소득세에 해당합니다. 다음으로 매각 시 복귀 가치에서 기말 자본이득세를 뺀 금액을 현가화합니다. 계속 보유한다면 감가상각비로 인하여 절세가 가능하므로 1년 감가상각비에 세율을 곱한 값을 현가화한 절세액 현가를 구합니다. 최종 순현금흐름은 세후 복귀 가치 현가와 절세액 현가를 더한 값입니다. 배후 환 대차 할 경우에는 현재 매각금액을 구하고 자본이득세를 빼 세후 매각금액을 구합니다. 다음으로 임대 기간에 세후 임대료 현가를 구합니다. 순현금흐름은 현시점의 세후 매각금액에서 임대 기간에 세후 임대료 현가를 뺀 금액입니다.

이번 포스팅에서는 투자 타당성 분석, 투자 위험분석 등 투자의사 결정방법과 배후 환대 차 의사결정 방법에 대해서 알아보았습니다. 20~30대가 되면 누구나 투자에 관심을 가지기 마련입니다. 미래에 편안한 노후를 보내기 위해서는 주식이든, 코인이든, 부동산이든 노동 소득이 아닌 자본소득이 필요하니까요. 하지만 자본소득을 얻기 위해서는 상당한 규모의 돈을 투자해야 합니다. 막상 투자하려고 하면 마음이 불안해지기 마련이죠. 투자를 시작할 때 이 분석 방법들을 숙지하여 잘 적용해보시고, 좋은 투자 안을 선정하는 안목을 가지시면 좋겠습니다. 그렇다면 불안감을 조금 줄일 수 있지 않을까요. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.