[별먼지_감정평가] 12. 경매, 담보 목적 감정평가

안녕하세요 별 먼지입니다. 이번 포스팅에서는 경매 목적의 감정평가와 담보목적의 감정평가 방법에 대해서 설명하겠습니다. 경매목적의 감정평가는 담보목적의 감정평가와 유사한 부분이 많은데요. 평가 개요에서 조서별로 써야 할 멘트를 먼저 써주셔야 하고, 토지, 건물, 기타 기계 기구 순서대로 평가하시면 됩니다.

경매평가에서 토지 평가 시 일반 목적의 감정평가와 동일하게 공시지가 기준법을 원칙으로 하되, 거래 사례 비교법, 토지 잔여 법 등으로 검토하여 평가하시면 됩니다. 단, 지금부터 말씀드리는 몇 가지만 주의하시면 됩니다. 먼저 공유지분 토지입니다. 공유지분 토지의 위치를 정확히 구분할 수 있다면, 그 위치와 면적을 고려하여 평가하시면 됩니다. 위치를 정확히 모른다면, 지분비율에 따라 평가하시면 됩니다. 두 번째로 특수용도 토지입니다. 특수용도 토지의 대표주자는 바로 도로인데요. 도시계획도로, 현황도로 모두 감가 하여 평가해야 합니다. 만약 지목과 현황이 다른 경우에는 현황을 우선하여 평가하시면 되겠습니다. 세 번째로 지상권, 지역권, 전세권 관련 사항입니다. 지상권, 지역권, 전세권은 모두 제한물권에 해당하는 권리인데요. 지상권과 지역권은 감가하여 평가하되, 전세권은 정상 평가합니다. 그 이유는 지상권과 지역권은 토지를 사용할 권리의 제한을 심하게 받아서겠지요? 네 번째로 건축물이 소재하는 토지의 평가입니다. 건축물이 지어지다가 중단된 토지는 평가하되 건물은 의뢰 시에만 평가합니다. 건축물이 이미 완성된 토지는 지상권을 고려하여 건물은 평가하지 않되 토지만 평가합니다. 마지막으로 타인 점유 부분 토지는 감가하여 평가하거나 정상 평가합니다.

다음으로 경매평가에서 건물 평가 시 주의사항입니다. 먼저, 종물 부합물 관련 사항을 주의해야 합니다. 종물은 주물에 부속된 다른 물건을 말하고, 부합물은 주물과는 별개의 물건이지만 주물에 결합하여 하나의 물건이 되는 물건을 말합니다. 부합물의 경우, 독립적인 소유권이 인정되면 평가하되, 인정되지 않으면 평가하지 않습니다. 식재 수목의 경우, 권원이 있다면 평가하지 않고 권원이 없다면 평가합니다. 두 번째로, 구분건물입니다. 구조상 이용상 독립성을 가진 구분건물의 경우, 위치를 반영한 비준 가액으로 평가합니다. 대지권이 없는 구분건물의 경우, 원칙적으로는 평가하지 않아야 하지만 대지권이 있다는 조건으로는 평가할 수 있습니다. 세 번째로, 제시 외 건물이 존재할 시 토지와 건물의 평가입니다. 제시 외 건물은 현저한 제시 외 건물과 경미한 제시 외 건물로 나누어 볼 수 있는데요. 일단 두 경우 다 토지와 건물 모두 평가 대상입니다. 현저한 제시 외 건물의 경우, 제시 외 건물로 인한 영향에 구애됨 없이 평가하여 나지 상태로 평가해야 합니다. 제시 외 건물로 인해 토지의 영향을 받는 경우의 가액도 병기합니다. 경미한 제시 외 건물의 경우에도 동일하게 평가하면 됩니다.

이번에는 담보목적의 감정평가 방법에 대해서 설명하겠습니다. 먼저 토지 관련 주의사항에 대해 알아보겠습니다. 먼저, 공유지분 토지는 경매 목적 감정평가와 유사합니다. 위치를 알고 있다면 이를 고려하여 평가하되, 위치를 모른다면 협약에 의해 배제하거나 지분비율에 의해 평가합니다. 두 번째로 특수용도 토지입니다. 특수용도 토지에는 도로, 개골창 등이 있습니다. 원칙적으로는 평가 외 대상이지만, 전환 후 전환비가 주어진다면 예외적으로 평가해야 합니다. 세 번째로 지상권 설정 토지입니다. 지상권 설정 토지는 원칙적으로 지상권 설정 상태를 고려하여 감가 해서 평가해야 합니다. 단, 금융기관이 설정한 것이라면 지상권을 무시하고 정상상태의 토지를 평가해야 합니다. 네 번째로 지상 건축물과 토지의 주인이 동일하지 않은 경우입니다. 원칙적으로는 해당 사안을 평가해서는 안 됩니다. 단, 금융기관이 의뢰한 경우라면 정상 평가하거나 철거를 전제로 나지 상정 토지가치에서 철거비를 차감한 금액으로 평가합니다. 마지막으로 타인 점유 부분 토지나 경제적 가치가 희박한 토지, 사도 등은 평가 외 대상입니다.

다음으로 담보목적의 감정평가에서 건물 관련 사항입니다. 먼저, 종물과 부합물입니다. 이는 경매 목적의 평가와 동일한 방식을 적용하면 됩니다. 구분건물입니다. 구조상 이용상 독립성이 없는 구분건물의 경우 평가를 하지 않아야 합니다. 대지권이 없는 구분건물도 경매평가와 동일한 방식을 적용합니다. 마지막으로 가장 중요한 제시 외 건물이 존재할 시 토지와 건물 평가입니다. 현저한 제시 외 건물이 존재하면 토지는 평가하지 않고 건물만 평가합니다. 제시 외 건물로 인한 영향이 큰 바 토지는 평가 외 대상입니다. 경미한 제시 외 건물이 존재하면 토지는 평가하되 건물은 평가하지 않습니다. 제시 외 건물이 소재하나 영향이 미미한바 감정평가서에 기재한 후 토지만 평가한다는 문구를 작성해줍니다.

이번 포스팅에서는 경매 목적과 담보목적의 감정평가 방법에 대해서 알아보았습니다. 집을 더 싼 값에 사고 싶거나, 부동산으로 돈을 벌고 싶다면 경매라는 방법을 한 번쯤은 접하게 돼 있습니다. 또한 대출할 때에는 부동산을 담보로 빌리기도 합니다. 이처럼 경매와 담보는 우리 일상에서 흔히 접할 수 있는 것들입니다. 경매와 담보 평가가 어떤 식으로 이루어지는지 간단히 알아보는 것은 앞으로의 인생에 약소한 도움이 될 것이라 생각합니다. 긴 글 감사합니다.