[별먼지_감정평가] 13. 도시정비평가 1

오늘은 도시정비사업 시 진행되는 평가 방법들에 대해서 알아보겠습니다. 도시 정비 평가는 시기별로 종전자산평가와 종후 자산 평가로 나뉩니다. 또한 기반 시설의 노후 정도에 따라서 재건축이나 재개발이냐가 갈리므로 재건축평가와 재개발평가로도 나눌 수 있습니다. 또한 평가 대상에 따라 무상 양수도 평가, 국 공유재산 평가 등을 할 수도 있습니다.
도시 정비 평가의 순서는 다음과 같습니다. 무상 양수도 평가, 국공유지 처분 평가, 종전자산 평가, 종후 자산 평가, 관리처분계획에 따른 비례율 산정 및 비동의자 재산 평가입니다. 순서대로 알아보겠습니다.

먼저 무상 양수도 평가입니다. 평가 개요에서는 도시정비법 제97조를 따르며, 기준시점은 사업시행인가 고시일이라는 것을 작성해줍니다. 용도가 폐지되는 기존의 정비기반시설은 비교표준지를 선정하고 평가액을 결정합니다. 해당 사업으로 인한 용도지역 변경은 배제하며, 해당 사업으로 인한 도시계획시설 지정은 구애됨 없이 평가합니다. 종전의 용도는 폐지된바, 인근의 대지 수준으로 평가합니다. 새로이 설치되는 정비기반시설의 평가도 같은 절차입니다. 단, 비교표준지 선정 시 도시계획시설 관련 조건만 고려하면 됩니다.

다음으로 국공유지 처분 평가입니다. 처분 평가에 관해서 설명하기에 앞서 국공유재산의 일반 감정평가 방법에 대해 설명하겠습니다. 먼저 국유재산은 국유재산법 제44조에 따라 시가평가 합니다시가평가합니다. 공유재산은 공유재산법 제30조에 따라 시가평가 합니다시가평가합니다. 감정평가의 목적을 확정 짓는 것이 첫 번째 단계입니다. 원칙적으로 시가평가 하나 예외적으로 보상 감정평가를 적용합니다. 국공유재산 평가 시 고려해야 할 사항은 2가지가 있습니다. 인접 토지소유자가 수의계약 매각 시 기여도를 고려해야 합니다. 매입에 따른 일단의 기여도를 고려하여 평가할 수 있습니다. 다음은 공유재산법 시행령 제28조에 따라 개량비에 대한 처리를 해주어야 합니다. 자, 그럼 국공유지 처분 평가에 대해서 알아봅시다. 공시지가 기준법에 의해 토지를 평가합니다. 3년 이내 매각의 경우, 도시정비법 제98조에 따라 평가하여 기준시점은 사업시행인가 고시일입니다. 사업 시행 인가고시일 이전 최근 공시지가를 적용하며 해당 사업으로 인한 변경 전 표준지를 기준으로 비교표준지를 선정합니다. 3년 이후 매각의 경우, 국유재산법 시행령 제42조에 따라 평가하여 가격조사 완료일을 기준으로 평가합니다. 최근 공시지가를 적용하며 현황을 기준으로 한 표준지를 선정합니다. 국공유지 처분 평가에서 유의해야 할 처리 방침에 대해 알려드리겠습니다. 먼저 사업시행자의 경우 이 사업이 일반 사업인지, 공익사업인지를 구분해야 합니다. 만약 일반 사업이라면, 개발이익을 반영한 시가로 평가합니다. 만약 공익사업이라면 보상평가를 준용하여 개발이익을 배제한 가격으로 평가합니다. 예외적으로 시가 평가하는 경우도 존재합니다.

본격적으로 재개발, 재건축 사업에서의 감정평가를 알아보기 전에 재건축과 재개발의 차이점에 대해서 짚고 가겠습니다. 둘을 나누는 기준은 사업의 범위에 정비기반시설까지 포함이 되는지 혹은 건축물만 사업에 해당하는 지입이다. 사업의 범위가 건축물로 한정된다면 재건축 사업이고, 건축물뿐만 아니라 정비기반시설 모두를 포함한다면 재개발 사업이라고 합니다. 여기서 정비기반시설은 상하수도, 도시가스, 전기 등과 같은 인프라 시설과 공원, 광장과 같은 녹지공간, 주차장과 같은 교통시설, 공공시설 등을 말합니다.

그럼 재개발 사업에서 종전자산평가에 대해서 알아보겠습니다. 평가 개요에서는 본 건은 사업명의 처분계획 수립을 위한 종전자산평가라는 것을 밝혀줍니다. 도시정비법 제74조에 따라 평가하며, 기준시점은 사업시행인가 고시일입니다. 재개발 평가에서 토지의 평가 방법 및 절차는 일반 목적의 감정평가와 유사하지만, 세부적인 사항이 다릅니다. 먼저 적용 공시지가는 사업시행인가 고시일 이전 최근 공시지가를 적용하는 것이 원칙입니다. 비교표준지는 원칙적으로 사업지 내에 있어야 하며, 사유가 있다면 사업지 외 표준지도 가능합니다. 단, 해당 사업으로 인한 용도지역 변경은 반영하지 않습니다. 특수 토지에 대한 평가 방향도 제시해 주어야 합니다. 또한 최유효이용과 현재 토지의 이용이 달라서 생기는 건 부감 가는 고려하지 않습니다. 시점 수정치는 지가변동률과 생산자물가지수 중에 지가변동률로 산정합니다. 그 밖의 요인 비교 치는 인근의 관리처분 목적의 종전자산 평가선례를 기준으로 결정합니다. 건물은 감정평가에 관한 규칙 제15조에 따라 원가법에 의합니다. 1989년 1월 24일 이전 무허가 건축물은 현황 평가하되, 이후 건축물은 평가하지 않습니다. 보상평가에서 실제 면적 기준을 바탕으로 평가액을 결정하는 것과 달리, 공부상 면적을 기준으로 평가액을 결정합니다. 구분건물의 평가는 감정평가에 관한 규칙 제16조에 따라 거래 사례비 교법에 의합니다. 대지권, 면적, 위치, 크기, 신축 연도 등을 고려하여 본건과 유사한 사례를 선정합니다.

오늘은 우선 도시 정비 평가의 앞 단계에서 진행되어야 하는 무상 양수도 평가, 국공유재산 처분 평가, 재개발 종전자산 평가에 대해서 알아보았습니다. 우리가 투자할 경우에 재개발이 될 지역에 투자하는 경우가 많습니다. 재개발 사업의 절차와 그 과정에서 이루어지는 평가를 알고 있다면 투자에 도움이 될 수 있지 않을까요? 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.