[별먼지_감정평가] 14. 도시정비평가 2

지난 포스팅에서는 도시 정비 평가의 앞 단계에서 진행되어야 하는 무상 양수도 평가, 국공유재산 처분 평가, 재개발 종전자산 평가에 대해서 알아보았습니다. 이번 포스팅에서는 현금청산 평가와 기타 평가를 알아보겠습니다.

현금청산 평가에 대한 본격적인 설명의 앞서 재개발 재건축 사업의 평가에 대해서 구분해서 알아보겠습니다. 재개발 평가는 보상법을 적용하되, 재건축 평가는 보상법을 준용하지 않습니다. 따라서 재건축 사업에서는 보상평가가 있지 않고 매도 청구 평가만이 존재합니다. 재개발 사업의 보상평가는 도시정비법 제73조에 따라 현금 청산하며 도시정비법 제63조, 제65조에 의하여 토지보상법을 준용합니다. 재개발 사업의 보상평가는 개발이익을 배제해야 하고, 재건축 사업의 매도 청구 평가는 개발이익을 포함해야 합니다. 기준시점은 재개발 보상평가에서는 협의 예정일이며, 재건축 매도 청구 평가에서는 계약 체결 일입니다. 적용 공시지가는 재개발 사업에서는 시행계획인가고시일 이전 최근 공시지가이며, 이는 재건축 사업에서도 동일합니다. 표준지는 재개발 사업에서는 변경 전 용도 지역을 가진 표준지를 원칙으로 하며 영업손실 보상을 적용할 수 있습니다. 반면 재건축 사업에서는 현황 용도지역을 가진 표준지를 원칙으로 하며 영업손실 보상을 적용하지 않습니다. 현금청산 평가, 즉 재개발 보상평가를 간단히 설명해 드리면 토지를 공시지가 기준법으로 평가하고, 건물을 원가법으로 평가하면 됩니다. 앞서 설명해 드렸듯이, 사업 시행 인가고시일 이전 최근 공시지가를 적용하며 해당 사업으로 인한 용도지역 변경은 반영하지 않고 비교표준지를 선정합니다. 인근의 보상평가 선례 기준을 적용하여 그 밖의 요인 비교 치를 결정하고 최종 평가액을 결정합니다. 건물의 평가액은 이전비를 기준으로 하며 대부분 취득 가격으로 평가합니다. 매도 청구 목적의 소송 평가에 대해서도 간단히 말씀드리겠습니다. 이때 논점은 감정평가의 목적물 관련 사항입니다. 비례율을 포함하는지, 영업손실 보상이 적용되는지, 이전비, 공사비 등을 청구할 수 있는지 등의 사항이 있습니다. 소송 평가이므로 피고의 의견에 대해 반박할 수 있어야 합니다.

재개발 현금청산 평가는 보상법을 준용하기 때문에, 다음 포스팅에서 보상평가에 대해 자세히 알아보기에 앞서 토지 보상 감정평가에 대해서 간단히 알아보겠습니다. 평가 개요에서는 보상 대상 물건, 사업시행자 명, 사업명, 보상목적을 정확히 기재해야 합니다. 보상목적에는 협의, 수용재결, 이의재결이 있습니다. 보상목적에 따라 가격시점도 보상법 제67조에 따라 달라집니다. 협의 목적이라면 협의 성립 당시를 기준으로 하며, 수용재결이나 이의재결 목적이라면 수용재결 일을 목적으로 합니다. 적용 공시지가는 토지보상법 제70조 제3항, 4항, 5항을 적용합니다. 사업인정 전이라면 가장 최근 공시지가를 적용하며, 사업인정 후라면 시행 인정 고시 이전 공시지가를 적용합니다. 가격 변동이 의심된다면 시행 공고 고시 이전 공시지가를 적용합니다. 비교표준지 선정은 일반 토지 감정평가와 유사하지만, 면적에 유의해야 하며 사업 시행지구 내 소재 표준지여야 합니다. 원칙적으로 기준시점의 용도지역을 가진 표준지를 선정해야 하지만, 사업 시행으로 인하여 용도지역이 변경되었다면 예외적으로 변경 전 용도 지역을 가진 표준지를 선정해야 합니다. 시점 수정치는 지가변동률, 생산자물가지수로 산정하고 검토합니다. 지역 및 개별요인을 산정 시에는 대상 토지는 가격시점을 기준으로, 표준지는 공시일을 기준으로, 선례는 평가 시점을 기준으로 합니다. 최종적으로 보상평가액을 구하는 식으로 보상평가가 진행됩니다.

다음으로 관리처분계획에서 꼭 알고 있어야 할 개념에 대해 말씀드리겠습니다. 바로 비례율, 권리가액, 분담금입니다. 비례율은 총 종후 자산 평가액에서 건축비를 뺀 금액을 총종전자산 평가액으로 나눈 후 100을 곱한 비율입니다. 즉, 수익률과 비슷하겠죠. 권리가액은 조합원 1명의 종전 평가액에서 비례율을 곱한 값입니다. 분담금은 조합원 1명의 종 후 평가액에서 권리가액을 뺀 금액입니다.

다음으로 도시개발사업의 감정평가에서 시점 관련 부분을 다루어 보겠습니다. 도시개발사업에는 수용방식과 환지 방식이 있습니다. 그중에서 환지 방식에 대한 사항을 살펴보겠습니다. 핵심이 되는 논점은 정리 전, 정리 후, 담보 평가에 따라 기준면적, 기준시점, 표준지 평가 기준, 공시지가가 어떤지 입니다어떤지입니다. 정리 전 감정평가는 종전 토지 면적을 기준으로 하며, 기준 시점은 실시계획 인가고시일입니다. 표준지 평가 기준은 환지 전을 기준으로 합니다. 정리 후 감정평가는 환지 면적을 기준으로 하며, 기준시점은 환지처분 일이고 환지 후를 표준지 평가 기준으로 삼습니다. 담보 평가는 가격조사 완료일을 기준으로 하며 환지 후를 표준지 평가 기준으로 삼습니다. 또한 3가지 평가 모두 기준시점 이전 공시지가를 기준으로 하고, 권리 면적을 고려해야 합니다. 권리 면적은 종전 토지 단가에 비례율을 곱한 권리가액에서 종 후 토지 단가로 나누면 권리 면적이 산정됩니다. 도시개발 사업 이외에 개발제한 구역 내 토지에 대한 보상평가도 있을 수 있습니다. 이때 기준시점은 계약체결일이나 매수 가격 지급예정일로 합니다. 적용 공시지가는 매수청구권 행사일 이전 최근 공시지가를 적용하며 평가 기준은 이용 저해 전, 종전 이용 상황입니다.

이번 포스팅에서는 재개발 재건축 현금청산 평가, 토지에 대한 보상 감정평가와 기타 용어들에 대해서 살펴보았습니다. 다음 포스팅에서는 보상 감정평가에 대해서 자세히 알아보겠습니다.