[별먼지_감정평가] 15. 보상평가 1 _ 토지

이번 포스팅부터는 보상 감정평가에 대해서 알아보겠습니다. 보상평가의 대상은 크게 토지, 건축물, 권리(환매권, 영업권, 광업권, 어업권, 농업손실, 생활 보상), 기타(과수 이 있습니다. 저번 포스팅에서는 토지의 보상 감정평가 절차에 대해서 자세히 살펴보았습니다. 이번에는 공법상 제한을 받는 토지의 보상평가 보상평가 등을 알아보겠습니다.

먼저 공법상 제한을 받는 토지의 보상평가입니다. 공법상 제한에는 그 자체를 목적으로 하며 공익사업 시행을 목적으로 하지 않는 일반적 제한과 공익사업 시행이 목적인 개별적 제한이 있습니다. 일반적 제한은 제한받는 상태로 평가하고, 개별적 제한은 제한받지 않는 상태로 평가합니다. 일반적 제한의 예외로서 개발사업 시행을 목적으로 용도지역을 변경한 경우에는 개별적 제한으로 생각합니다. 공법상 제한을 받는 토지에는 공원구역 안 토지가 있습니다. 공원구역 안 자연공원의 경우, 도시자연공원의 경우 일반적 제한으로 평가합니다. 공원 관리계획, 도시 군 도시공원의 경우 개별적 제한으로 평가합니다. 다음으로 용도지역이 없는 토지입니다. 공유수면 토지의 경우에는 이웃 용도 지역으로 결정하며, 용도지역이 다른 두 통 지사기에 끼어 있는 토지의 경우 양측의 평균으로 결정합니다. 용도지역이 2개 이상 겹치는 토지의 경우에는 용도지역 별 구분 평가하는 것을 원칙으로 하되 의뢰 시 면적 비율에 따른 가격을 산정할 수 있고, 1개의 용도지역의 면적이 극히 낮다면 주된 용도지역만으로 평가할 수 있습니다. 도시 군 관리계획 시설 도로에 저촉하는 토지는 저촉하지 않는 상태를 기준으로 평가합니다. 접한 토지는 계획도로를 고려한 가격으로 산정하며, 함께 의뢰했다면 면적 비율에 따른 가격으로 산정합니다. 개발제한구역에서 해제되는 토지는 우선해제지역과 조정 가능지역으로 나뉩니다. 정비구역 안 토지와 문화재 보호구역 안 토지는 개별 제한으로 인식하며, 개발제한구역 안 토지는 원칙적으로 일반 제한으로 평가합니다.

다음으로 특수토지 보상평가에 대해서 알아보겠습니다. 특수 토지에는 미지급 용지, 무허가 건축물 부지, 불법 형질변경 토지, 도로부지 등이 있습니다. 먼저 미지급 용지에 대해서 말씀드리겠습니다. 먼저 미지급 용지란 종전 시행 공익사업의 부지이나 보상금이 지급되지 않은 토지로써, 토지보상법 시행규칙 제25조를 따릅니다. 이용 상황은 종전 공익사업 편입 당시 이용 상황으로 결정하며, 용도지역은 종전 사업과 관련이 있다면 종전 용도지역, 그렇지 않다면 기준시점의 용도지역으로 결정합니다. 표준지는 종전 및 해당 사업에 의해 가치 변동이 되지 않은 표준지로 결정합니다. 다음으로 무허가 건축물 부지는 토지보상법 시행규칙 제24조를 따릅니다. 1984년 1월 24일 이전 무허가 건축물 부지는 현황으로 평가하며, 지목 감가를 고려하지 않습니다. 면적은 건물 부지와 일반부지를 분리하며 평가합니다. 1984년 1월 24일 이후 무허가 건축물 부지는 건축 당시 이용 상황을 기준으로 평가합니다. 불법 형질변경 토지는 토지보상법 시행규칙 제24조 및 부칙 6조를 따릅니다. 원칙적으로 형질변경 당시 이용 상황을 기준으로 평가합니다. 단, 불법이 아닌 경우와 불법인 경우를 잘 구분해서 평가해야 합니다. 먼저 불법이 아닌 경우는 불법 없이 지목과 현실 이용이 다른 경우, 전 답 과수원을 농지로 의뢰한 경우, 허가 또는 신고가 필요 없는 형질변경의 경우입니다. 불법인 경우에는 형질변경으로 인해 이득을 본 경우에는 형질 변경 전 상태를 기준으로 평가하는 것이 핵심입니다. 조세를 납부해도 신고하지 않은 경우에는 형질 변경 전을 기준으로, 국가 또는 지자체가 형질을 변경했거나 현실 이용 상황이 악화한 경우에는 현황을 기준으로, 허가는 받았지만 이후에 착공한 경우에는 착공 전 이용 상황을 기준으로 합니다. 공부상 임야이나 현황 농지인 경우에 절차를 밟았다면 현황 기준, 절차를 밟지 않았다면 형질 변경 시 상태를 기준으로 합니다. 원상회복 조치나 장래 복구가 예정되어 있다면 형질 변경 시를 기준으로 평가합니다. 마지막으로 도로부지 감정평가는 토지보상법 시행규칙 제26조를 따릅니다. 도로부지에는 사도법상 사도, 사실상 사도, 공도 등이 있습니다. 사도법상 사도는 사도 개설 상태의 인근 토지 감정평가액의 1/5을 기준으로 평가합니다. 사실상 사도는 인근 토지 감정평가액의 1/3을 기준으로 평가합니다.

마지막으로 기타 토지에 대해서 알아보겠습니다. 먼저 전기사업법 상 공중선으로 설치를 위한 감정평가 진행 시, 토지의 적정 가격을 산정한 후 입체 이용 저해율과 추가 보정률을 합산한 감가율을 산정하여 토지의 감정평가액을 산출합니다. 다음으로 도시철도법에 의한 지하 사용료 감정평가 시에도 비슷한 방법으로 감정평가액을 산출합니다. 앞서 언급한 두 감정평가의 경우 ‘지상권’ 평가를 떠올리면 되며, 토지평가가 토지보상법 기준 공시지가 기준이라는 것 외에는 모두 동일합니다. 소유권 외 권리의 목적이 되는 토지의 경우 소유권 외 권리가 없는 상태의 감정평가액에서 소유권 외 권리에 대한 감정평가액을 차감한 금액으로 감정 평가합니다.

이상으로 보상평가에서 토지와 관련된 사항에 대해서 알아보았습니다. 앞으로의 포스팅에서는 건축물, 권리 또는 물건에 대한 보상평가에 대해서 알아보겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.