[별먼지_감정평가] 18. 보상평가 4 _ 농업, 생활보상

이전 포스팅에서는 영업손실 보상의 4가지 종류에 대해서 알아보았습니다. 이번 포스팅부터는 다양한 권리의 보상평가 방법에 대해서 알아보겠습니다. 환매권부터 농업 손실보상, 생활보상까지 알아보겠습니다.

먼저 환매 금액 산정입니다. 환매란 공익사업에 편입되어 이전에 보상금을 받았던 토지가 필요 없게 되었을 경우 다시 돈을 주고 그 토지를 사는 것을 말합니다. 환매 금액은 토지보상법 제91조에 따라 환매 당시 토지 가격과 보상금에 인근 유사 토지 지가변동률을 곱한 금액을 비교하여 결정합니다. 이전에 환매권을 행사할 수 있는 요건 충족 여부를 살펴보아야 합니다. 먼저 협의 취득일, 수용개시일 10년 이내에 사업의 폐지 변경으로 전부나 일부가 필요 없어져야 합니다. 또는 취득일 5년 이내에 전부가 사업에 이용되지 않아야 합니다. 또 공익사업 변환 특칙 여부를 따져 보아야 합니다. 만약 요건을 충족한다면 환매 당시 토지 가격부터 산정해봅니다. 최근 기준의 공시지가를 적용하며 현재 용도지역 및 이용 상황을 기준으로 비교표준지를 선정합니다. 그 밖의 요인 비교 치를 산정하고 환매 당시 토지 가격을 결정합니다. 다음으로 인근 유사 토지 지가변동률을 결정합니다. 먼저 해당 사업과 무관한 표준지를 선정합니다. 단, 해당 사업과 무관한 용도지역 변경은 반영합니다. 취득 당시 표본지 가격과 환매 당시 표본지 가격을 바탕으로 인근 유사 토지 지가변동률을 산정합니다. 마지막으로 환매 금액 결정 단계입니다. 환매 당시 적정 가격보다 보상금에 인근 유사 토지 지가변동률을 곱한 금액이 많다면 지급한 보상금액으로 환매 금액을 결정합니다. 하지만 환매 당시 적정 가격이 더 크다면 보상금액에 환매 당시 평가가격 - 보상금 * (1+인근유사토지 지가변동률)을 더한 값을 환매 금액으로 결정합니다.

다음으로 농업 손실보상 감정평가입니다. 먼저 토지보상법 제77조 제2항과 시행규칙 제48조에 따라 농업 손실보상의 대상인지 여부를 따져 봅니다. 공익사업 편입 당시 농지법 제2조 1호 가목에 해당하는 전, 답, 과수원이거나 시행령 제2조 3항 2호 가목에 해당하는 버섯재배사, 비닐하우스 온실인 경우 농업 손실보상 대상에 해당합니다. 보상 제외 대상에는 5가지가 있습니다. 사업인정고시 이후부터 농업을 향했거나, 일시적이거나, 불법 점유이거나, 농민이 아닌 자가 경작하거나, 사업시행자가 2년 이상 경작을 허용한 경우입니다. 농업 손실액은 원칙적으로 도별 단위 경작면적 당 농작물 총수입 3년 치 평균의 2년분입니다. 단, 실제 소득이 인정되는 경우 3년간 실제 소득 평균의 2년분으로 농업손실보상액을 산정합니다. 작목별 평균소득의 2배를 초과하는 경우, 평균 생산량의 2배까지만 인정합니다. 공부상 지목이 임야, 전, 답, 과수원인 토지이나 사실상 농지인 경우 농업 손실보상 대상입니다. 다만, 위법행위에 대한 비난 가능성이 있거나 위법 정도, 합법화 가능성, 거래 객체 여부를 확인하여 용인이 어렵다면 보상 대상에 해당하지 않습니다. 자경농지가 아닌 경우 농업손실보상액의 배분은 다음과 같아야 합니다. 소유자가 경작자와 합의를 볼 수 있는 경우에는 협의 내용에 의합니다. 단, 소유자와 경작자가 협의할 수 없다면 소유자와 경작자가 절반씩 배분받습니다. 경작자가 경작하지 않는 경우에는 소유자가 거주 주민인 경우 소유자에게 손실보상액이 배분됩니다. 농기구의 경우 손실보상액은 다음과 같이 산정합니다. 경작농지의 2/3의 편입되고 영농이 불가하며 기계 기구 등의 소 농구라면 평가가액에서 처분가액을 차감한 매각 손실액으로 보상액을 결정합니다. 단, 원가법으로 구한 적산 가액에 0.6을 곱한 금액을 한도로 결정합니다. 실제 경작자 확인 방법도 알고 있어야 합니다. 실제 경작자는 사업인정고시 당시 타인 소유 농지를 적법한 원인으로 점유하고 있는 자기 소유 농작물을 경작하는 장비다. 경작자는 이장 확인 경작 사실확인서만 제출하면 되며 시행자는 소유자에게 이를 통지합니다. 소유자가 30일 이내에 이의를 제기하지 않는다면 농지소유자 확인 경작 사실확인서가 발급됩니다.

마지막으로 생활보상입니다. 생활보상에는 주거용 건축물 보상 특례와 주거 이전비 보상이 있습니다. 주거용 건축물 보상 특례는 이미 이전에 재개발 사업 등으로 보상금액을 받은 적이 있는데 또 한 번 보상액을 받아야 하는 경우에 해당합니다. 무허가 건축물인 경우를 예외로 600만 원을 최저보상액으로 산정합니다. 재편입 가산금은 20년 이내에 다른 공익사업으로 재편입될 경우 지급되는 금액이며 주거용 건축물과 대지의 가격에 30%에 해당하는 금액으로 산정합니다. 한도는 1000만 원입니다. 공익사업으로 주거지를 이주해야 하는 소유자나 세입자는 주거 이전비를 보상받게 됩니다. 소유자의 경우 실거주하지 않거나 무허가 건축물인 경우를 제외하고는 2개월의 주거 이전비를 보상받을 수 있습니다. 세입자의 경우 사업 시행지구 안 3개월 거주하였거나 무허가 건축물에서 1년 이상 거주하였다면 4개월 치의 주거 이전비를 보상받을 수 있습니다. 손실보상액 평가서를 작성할 시에는 먼저 사유와 보상 대상 여부를 언급하고 보상방법에 대해서 간단히 작성해주면 됩니다.

이번 포스팅에서는 환매권, 농업 손실보상, 생활보상에 대해서 알아보았습니다. 손실보상에도 여러 가지 종류가 있고, 자신이 어떤 보상을 받을 수 있는지 알고 있어야 제대로 된 보상을 받을 수 있습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.