[별먼지_감정평가] 16. 보상평가2 _ 건물, 물건

이전 포스팅에서는 보상평가에서 토지와 관련된 사항에 대해서 알아보았습니다. 이번 포스팅에서는 건축물 관련 보상 감정평가와 기타 물건 보상평가에 대해서 알아보겠습니다.

먼저 건축물 관련 보상평가입니다. 먼저 건축물의 경우 토지평가를 준용하여 가격시점을 결정합니다. 다음으로 건축물이 완전히 편입된 경우인지, 일부 편입된 경우인지를 파악해야 합니다. 먼저 완전히 편입된 경우의 평가 방법부터 알아보겠습니다. 먼저 무허가 건물 여부, 행위제한일, 이전 건축 여부 등을 파악하여 평가대상을 판단합니다. 이때 무허가 건축물이라면 행위제한일 이전 건축이라면 보상해주되, 행위제한일 즉 사업인정고시일 이후 건축이라면 보상해주지 않습니다. 예외적으로 개별법에 지정된 경우에는 행위제한일이 달라집니다. 택지개발촉진법에 의해서는 택지개발 예정지구 공고일을 행위제한일로 삼으며, 도시 주거환경 정비법에 의해서는 정비구역의 지정 및 고시일을 행위제한일로 삼습니다. 평가대상을 판단한 후 처리 방침을 세우고 이전비와 물건 가격을 산정합니다. 이전비는 토지보상법 시행규칙 제2조 제4호에 따르며, 해당 물건 가격은 원가법을 원칙으로 하되 주거용 건축물의 경우 거래 사례비 교법을 적용할 수 있습니다. 적산 가액과 비준 가액 중 큰 금액으로 물건 가격을 결정합니다. 다음으로 이전비와 해당 물건 가격 중 적은 금액으로 최종 보상액을 결정합니다. 다음으로 일부 편입된 경우의 보상액 산정 방법에 대해서 알아보겠습니다. 일부 편입된 경우도 이전이 가능한 경우와 이전이 불가능한 경우로 나뉩니다. 이전이 가능하다면 또 3가지로 나뉘는데요. 편입 부분 취득가와 보수비 및 가치 하락분을 합산한 금액, 전체 이전비, 전체 취득가액 중에서 적은 금액으로 보상액을 산정합니다. 이전이 불가능하다면 편입 부분 취득가와 보수비 및 가치하락분을 합산한 금액, 전체 취득가액 중에서 보상액을 결정합니다.

다음으로 과수, 입목, 농작물의 감정평가 방법에 대해서 알아보겠습니다. 먼저 과수의 보상 감정평가는 시행규칙 제37조에 의합니다. 과수의 감정평가액은 이전비와 해당 물건의 가격 중 낮은 가격으로 결정됩니다. 이때 이전비는 이식비, 고손액, 감수액의 합산으로 이루어집니다. 이식비는 굴취 비, 상하 차비, 운반비, 식재 비를 포함한 금액입니다. 고손액은 주당 가격에 고손율을 곱한 금액입니다. 이식 부적 기인 경우 고손율은 2배로 산정합니다. 감수액은 주당 수익에 (1- 고손율) , 상수 2.2를 곱한 금액입니다. 비결 실기라면 감수액은 필요 없습니다. 다음으로 입목 보상 감정평가이며, 여기서 입목은 이식 불가한 입목을 뜻합니다. 토지보상법 시행규칙 제38조에 의하며, 벌채 시기인지 여부를 먼저 판단합니다. 벌채 시기에 달한 경우라면 그냥 벌채하면 되기 때문에 따로 보상액을 주진 않습니다. 단, 일시 벌채로 인한 비용 증가분과 목재 가격 하락분에 대해서는 보상합니다. 벌채 시기에 달하지 않은 경우는 거래 가격이 있는 경우와 없는 경우로 구분합니다. 거래가격이 있는 경우에는 거래 가격에서 벌채 비용과 운반비를 뺀 금액으로 보상합니다. 거래 가격이 없는 경우에는 소요 비용의 현 가액으로 보상합니다. 즉, 예상 총수익 입의 현가에서 장래 투하 비용 현가를 뺀 금액을 한도로 보상합니다. 다음으로 이전 불가능한 농작물의 보상 감정평가입니다. 이전 불가능한 농작물의 보상 감정평가는 토지보상법 시행규칙 제41조에 의하며, 수확기에 달했는지 여부를 판단합니다. 평가액은 수확기에 다다른 경우, 수확기 이전인 경우, 파종 중인 경우로 구분하여 산정합니다. 먼저 수확기에 다다른 경우에는 보상하지 않습니다. 수확기 이전인 경우에는 가격을 보상하되, 거래 가격의 존재 여부에 따라 다릅니다. 거래 가격이 존재한다면 거래가격으로 보상하고, 거래가격이 존재하지 않는다면 소요 비용의 현 가액으로 보상합니다. 즉, 예상 총수입의 현가에서 장래 투하 비용 현가, 상품화 가능한 가격을 차감하여 산정합니다. 파종 중인 경우에는 투하된 비용의 현가로 평가합니다.

막간을 이용해서 개간 비의 보상평가 방법에 대해서 알아보겠습니다. 토지보상법 시행규칙 제27조에 의하며 개간지 보상요건 4가지를 검토합니다. 보상요건에는 국공유지, 적법하게 개간, 계속적요, 실질적 토지가치가 있습니다. 개간지 보상액은 개간 후 토지 가격에서 개간지 보상액을 차감한 금액입니다. 개간 후 토지 가격은 적용 공시지가를 선택하고 비교표준지를 선정하여 정합니다. 개간지 보상액은 한도액 내에서 개간에 드는 통상 비용을 산정하여 정합니다. 개간에 드는 통상 비용은 가격시점에서 개간에 드는 통상 비용을 말합니다. 통상비용을 알 수 없는 경우에는 정형화 비율에 의합니다. 비도시지역의 경우 개간 후 토지가치의 ⅓, 녹지지역의 경우 ⅕ , 주거 또는 상업 또는 공업 지역의 경우 1/10입니다.
한도액은 개간 후 토지 가격에서 개간 전 토지가격을 뺀 금액입니다. 아까 말했듯이 최종 개간지 보상액은 개간 후 토지가격에서 개간지 보상액을 뺀 금액으로 산정합니다.

이번 포스팅에서는 건축물 관련 보상평가와 과수, 입목, 농작물의 보상평가와 개간지 보상평가 방법에 대해서 알아보았습니다. 재개발 등의 사업이 이루어질 때 토지 외에도 보상받을 수 있는 사항에 대해서 놓치지 말고 알아보시고 꼭 다 보상받으시길 바랍니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.