[별먼지_감정평가] 17. 보상평가3 _ 영업손실

이번 포스팅에서는 보상 감정평가 중 영업손실 보상평가에 대해서 알아보겠습니다.
영업손실 평가는 휴업, 임시영업소 설치, 폐업, 일부 편입 등으로 구분하여 살펴보아야 합니다.
평가에 앞서 영업손실 평가의 대상 여부를 확인해야 합니다. 크게 시간, 장소, 시설, 계속의 요건을 충족해야 합니다. 사업인정고시 이전부터 영업하고 있어야 하며, 무허가 건축물이 아니고 불법 형질 변경하지 않고, 물건을 불법으로 적치하지 않은 적법한 장소에서 영업하고 있어야 합니다. 또한 인적·물적 시설이 존재해야 하며 계속 행하고 있는 영업이어야 합니다. 다음으로 폐업을 할 수밖에 없는 경우인지 따져보아야 합니다. 먼저 특수성으로 이전 시 영업이 불가한 경우가 있습니다. 또 이전 시 영업 허가받기 어렵거나, 이전 시 영업이 현저히 곤란해짐을 시군구청 자이 인정하는 경우입니다. 예를 들어 도축장을 들 수 있겠습니다.

먼저 휴업 시 영업손실 평가에 대해서 알아보겠습니다. 휴업 시 영업손실에서 먼저 확인할 사항을 살펴보겠습니다. 먼저 89년도 1월 24일 이전 무허가 건축물로서 적법한 장소 내 허가 영업이거나 자유업이라면 손실보상 대상에 해당합니다. 적법한 장소 내 무허가 영업이라면 영업보상 특례규정에 따라 3개월 치 가계지출 비와 이전비만 보상합니다. 부적법한 장소 내 허가 영업 임차인의 경우 무허가 건축물 특례에 의해 손실보상 대상이지만 천만 원 한도 내에 보상금액을 지급합니다. 부적법한 장소 내 허가 영업 소유자나 무허가 영업의 경우 이전비만 보상합니다. 영업 손실보상액은 휴업 기간에 영업이익, 휴업 기간에 고정적 경비, 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익 감소액, 그 밖 부대 비용, 이전비 등을 합산하여 산정합니다. 먼저 휴업 기간에 영업이익을 산정하기 위해서 연간 영업이익을 산정합니다. 손익계산서 기준으로 최근 3년 치를 평균한 영업이익을 계산하기 위해 매출액에서 매출원가, 판매관리비를 차감합니다. 다음으로 인근 동종 유사 규모 기준 영업이익을 산정합니다. 두 금액을 고려하여 연간 영업이익을 결정합니다. 휴업 기간에 영업이익은 연간 영업이익에 휴업 기간을 곱해서 결정하되, 개인영업의 경우 3인 가구 도시근로자 가계 지출비에 휴업 기간을 곱한 금액을 최저 한도액으로 결정합니다. 휴업 기간에 고정적 경비는 인건비, 제세공과금, 감가상각비, 보험료 등이 있는데 이 비용 중에서 휴업 기간에 실제 소요될 것으로 예상되는 금액으로 결정합니다. 인건비는 휴업 기간에 실제 근무 인원만 고려해야 하며, 감가상각비를 결정하기 위해서 손익계산서의 건물, 기계 등의 자산을 확인합니다. 이전비 및 부대비용에서 시설개선비는 제외하며 운반할 수 없는 상품은 가격으로 산정합니다. 휴업 기간에 영업이익 감소액은 휴업 기간에 영업이익의 20%로 결정합니다. 앞서 말했듯이 이 모든 금액을 더하여 영업 손실보상액을 산정합니다.

다음은 임시영업소 설치에 의한 손실보상액입니다. 임시영업소 설치 후 계속 영업 시 토지 임차료나 땅에 상당액을 산정합니다. 또한 임시 건물을 설치하고, 해체, 철거하는 비용을 산정합니다. 또한 이전비, 감손 상당액, 부대비용도 합산합니다. 휴업 손실보상의 이전비와 동일합니다. 이전(휴업) 보상액을 상한으로 앞서 언급한 모든 비용을 더한 금액으로 보상액을 결정합니다.

다음은 일부 편입 시 손실보상액입니다. 연간 영업이익을 산정하는 방법은 동일하며, 이를 바탕으로 설치기간 중 영업이익을 산정합니다. 휴업에 의한 손실보상과 마찬가지로 3인 가구 도시근로자 가계 지출비를 최저 한도액으로 고려합니다. 규모 축소에 따른 고정자산과 재고자산 매각 손실액을 결정합니다. 고정자산 매각 손실액의 원칙은 평가가액에서 처분가액을 차감한 금액입니다. 산정하는 것이 곤란하다면 법률상 최대치를 적용한 평가액의 60%로 결정합니다. 재고자산 매각 손실액도 원칙적으로 평가가액에서 처분가액을 차감한 금액으로 결정합니다. 산정 곤란 시, 법률상 최대치를 적용하여 수요 많은 제품, 미개봉 원재료는 평가액의 20%, 수요 적은 제품, 개봉 원재료는 평가액의 50%, 반제품 및 재공품, 저장품은 평가액의 60%로 결정합니다. 설치 기간에 고정적 비용으로 인건비, 감가상각비, 보험료, 제세공과금 등을 합산하며 시설 설치, 해체, 철거비 등도 모두 합산하여 보상평가액을 결정합니다. 이전(휴업)에 의한 보상평가액을 상한으로 둘 중 적은 금액을 최종 보상액으로 결정합니다.

마지막으로 폐업에 의한 손실보상액을 알아보겠습니다. 연간 영업이익은 손익계산서 기준 3년 치 평균과 보통 인부 노임단가를 바탕으로 산정한 최저 한도액을 비교하여 결정합니다. 최저 한도액은 보통 인부 노임단가에 25일, 12개월을 곱한 금액입니다. 고정자산 매각 손실액과 재고자산 매각 손실액은 앞서 언급한 일부 편입 시 손실보상액에서 설명한 내용과 같습니다. 폐업 보상액은 연간 영업이익의 2년치와 고정자산 매각 손실액, 재고자산 매각 손실액을 합산한 금액으로 결정합니다.

이번 포스팅에서는 영업손실 보상에 대해서 알아보았습니다. 영업손실 보상은 크게 휴업에 의한 손실보상, 폐업에 의한 손실보상, 일부 편입에 의한 손실보상, 임시영업소 설치에 의한 손실보상이 있었습니다. 4가지 손실보상에 어떤 것에 해당하는지 잘 알고 있어야 손실보상에서 손실을 보는 일이 없겠죠? 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.