[별먼지_감정평가] 11. 최유효이용 분석

이번 포스팅에서는 최유효 이용 분석에 대해 알아보겠습니다. 최유효 이용이란 부동산을 합법적ㆍ합리적이며 최고ㆍ최선인 이용 방법으로 활용하여, 부동산의 유용성이 최고로 발휘될 수 있도록 하는 일을 말합니다. 즉, 어떤 부동산 이용이 해당 토지에 최대의 가치를 창출하는지 판단하고 가치가 가장 큰 이용이 최유효이용이 됩니다. 최유효 이용을 판단하는 것을 통해 부동산 개발업자는 가장 큰 가치를 만들어내는 데 도움을 받을 수 있고, 효율적인 이용이 가능해집니다. 최유효이용 판정 시 유의 사항에는 5가지 정도 있습니다. 통상의 이용 능력이 있는 사람에 의한 이용이어야 하며, 단순한 이용자에 의한 이용이 아니어야 합니다. 또한 너무 먼 미래가 아닌 예측 가능한 이 요이어야 하며 장기적 고려를 통한 이용이어야 합니다. 최종적으로 최유효이용은 해당 용도에 대한 충분한 수요가 있는지를 확인하는 작업인바, 수요분석에 유의해야 합니다.

쉬운 예시를 들어보겠습니다. 여의도 빌딩 숲 사이에 단층 건물이 있다고 가정하겠습니다. 이 땅은 고층빌딩을 지어 더 큰 부가가치를 창출할 수 있음에도 불구하고, 땅 주인은 사정상 현재 음식점 용도의 단층 건물로 사용하고 있습니다. 만약 이 땅이 매물로 나오게 된다면 현재 상태의 효용가치인 음식점 용도로 사용되는 것으로만 평가되는 것이 아니라, 고층빌딩을 지어 더 큰 부가가치 창출이 가능하다는 전제로 토지의 가격이 책정되어 매물로 나오게 됩니다. 이렇게 부동산 가격은 그 부동산의 효용이 최고로 발휘될 수 있는 이용을 전제로 형성된 가격인데, 바로 이것이 부동산 가격 형성 원칙 중 하나인 최유효이용 원칙입니다.

먼저 토지의 최유효 이용 분석입니다. 평가 개요에서는 감정평가에 관한 규칙 제27조를 따른다는 말을 작성해주시고요. 먼저 선정 가능한 대안을 분석합니다. 합법적, 합리적, 물리적, 경제적 측면에서 선정 가능해야 합니다. 4가지 판단기준에 어긋나면 개발 대안이 배제될 수도 있습니다. 선정 불가 대안은 근거를 적시해야 합니다. 합법적 이용 가능성을 확인하기 위해서는 용도지역, 건축법규, 환경기준, 생태 기준과 같은 규제요건을 충족하는지 검토합니다. 최유효 이용이 되려면, 먼저 물리적으로 가능한 이용이어야 하고, 건축 가능 층수, 기반, 지형, 형상 등을 고려할 수 있습니다. 합리적 이용인지 검토하기 위해서는 토지이용의 흡수율 분석 등을 통하여 미래를 예측할 필요가 있습니다. 경제적 타당성을 검토할 때면 개발비용을 매년 순 영업소득으로 나누어 회수 기간을 산정하는 회수 기간법을 활용할 수 있습니다. 최유효이용 분석에는 개발법과 잔여 환원법이 있습니다. 개발법은 복합 부동산 가치에서 건축비 및 개발비를 뺀 값으로 평가하는 방법입니다. 비용 유입 시점과 투하 시점에 유의하여 현재가치를 평가해야 합니다. 착공 시점부터 완공 시점까지는 개발비, 임대료 단일 현가화하고 완공 시점부터 매각 시점까지는 임대료와 저당액을 연금 현가화해야 합니다. 잔여 환원법은 복합 부동산의 순수익에서 건물지분 순수익을 뺀 후 토지의 환원이율로 나눈 토지지분 순수익으로 평가하는 방법입니다. 여러 가지 대안을 각 방법으로 비교한 후 가장 토지의 가치가 높은 대안을 선정합니다. 이렇게 산출한 최유효이용으로 시장가치를 구하여 앞서 구한 토지개발 가치의 적정성을 검토합니다. 적정성을 검토할 시, 감정평가에 관한 규칙 제14조에 의거 공시지가 기준법에 의하되, 거래 사례 비교법 등 타 방식에 의해 합리성을 인정합니다. 개량 물 즉 건물의 최유효 이용 분석도 토지와 비슷하므로 생략하겠습니다. 차이점이 있다면 개발법에서 개량 후 복합 부동산 가치에서 개량비를 뺀 금액으로 평가합니다.

복합 부동산의 최유효 이용을 분석하는 방법에 대해서 알아보겠습니다. 이는 지상 건물의 철거 타당성 분석으로 볼 수 있습니다. 현 상태로서의 부동산 가치와 지상 건물 철거 시의 토지가치를 구한 후 비교하여 타당성을 평가합니다. 만약 현 상태로서의 부동산 가치가 더 크다면, 현 상태를 유지하는 것이 타당하며 이때의 이용은 중도적 이용입니다. 만약 철거 시의 토지가치가 더 크다면 철거하는 것이 타당하며, 새로운 개발을 진행해야 합니다. 현 상태로서의 부동산 가치는 최유효 이용이 미달된 복합 부동산 가치로 볼 수도 있습니다. 이 가치는 개별 평가 방법, 거래 사례 비교법, 수익환원법으로 나누어 계산해볼 수 있습니다. 개별 평가 방식은 감정평가에 관한 규칙 제7조에 따라 나지 상태의 토지가치에서 건 부감가를 뺀 금액에 건물 가지를 더한 금액입니다. 건 부감 가는 현 상태 부동산의 가격에서 나지 상태의 토지 가격과 건물 가격을 뺀 금액을 말합니다. 거래 사례비 교법은 본건과 품등 조건이 유사한 사례 기준 가격을 말합니다. 지상 건물 철거 시의 토지가치는 나지 상태 토지가치에서 철거비를 뺀 금액을 말합니다. 나지 상태 토지가치는 최유효이용 분석을 통해 결정한 최유효이용으로 결정합니다. 공시지가 기준법, 거래 사례 비교법, 수익환원법, 개발법으로 구합니다. 거래 사례비 교법에서도 최유효이용의 거래 사례를 이용하고, 수익환원법에서 최유효이용 상정 순수익을 이용합니다. 지상 건물의 철거 타당성 분석은 항상 이 형태로 등장하지 않고, 최종 감정평가액 결정 식으로도 출제될 수 있습니다.

최유효이용 분석 이외에도 상권분석이 필요할 경우, 상권분석모형을 이용합니다. 지역 인구를 산정하고 총시장의 규모를 결정합니다. HUFF와 면적을 활용하여 대상 점유율을 결정합니다. 마지막으로 총 시장 규모와 대상 점유율을 곱하여 가능 판매액을 산정합니다. 가능 판매액이 클수록 큰 상권임을 의미합니다.

오늘은 최유효 이용 분석과 철거 타당성 분석, 상권분석모형에 대해서 알아보았습니다. 부동산을 개발할 때 꼭 한 번쯤은 해보게 될 분석이니, 알아두시면 큰 도움이 되실 거라 생각합니다. 감사합니다.