[별먼지_감정평가] 5. 수익환원법

 

저번에는 건물의 감정평가 방법에 대해서 알아보았습니다. 건물의 감정평가 방법에는 원가법과 거래사례 비교법이 있었다는 것 기억하시죠? 수익환원법을 계산할 때 엑셀과 계산기는 필수입니다. 이번 시간에는 계산이 까다로운 수익환원법에 대해서 알아보겠습니다. 수익환원법은 직접환원법과 DCF 법으로 나뉩니다. DCF 법은 현금흐름 법을 말합니다. 자 그럼 더 간단한 직접환원법부터 알아보겠습니다.

직접환원법은 순수익과 환원이율을 산정한 후 둘을 나누어 수익 가액을 결정하는 방법입니다. 단순히 본건의 순수익을 계산하는 경우 외에도, 사례의 총수익 비준이나 사례의 순수익 비준의 경우도 있으니 주의하시길 바랍니다. 순수익은 가능 총수익(PGI), 유효총수익(EGI), 운영경비, 순수익(NOI) 순서로 계산합니다. 다른 포스팅에서 설명한 부분을 제외하고 설명하겠습니다. 운영경비를 비율로 계산한다면 계절성이 있으므로 1년 치를 평균 내어 결정합니다. 운영경비에 포함되는 항목에 해당하는 유지관리비에는 건물관리자 급여가 있습니다. 보험료는 일시불인 기초납입인지, 연간으로 지급하는 기말 납입인지, 소멸성인지 고려하는 것이 중요합니다. 수도료, 전기료, 연료비 등 공익비 및 부가 사용료는 별도 지급 시 운영경비에 포함하지 않고 언급이 없으면 운영경비에 포함합니다. 사례의 순수익은 유효총수익에서 운영경비를 뺀 값이나, (1-운영 경비율)을 곱한 값을 말합니다. 본건의 명세가 없어 유사한 사례의 순수익을 기준으로 했다면 시점 수정치, 지역요인, 개별요인을 곱해주어 본건의 순수익을 산정합니다. 환원이율을 결정하는 방법에는 6가지가 있습니다. 시장추출법, 요소 구성법, 투자결합법, 엘 우드 법, 부채 감당법, EGIM법. 시장추출법은 순수익을 거래가격으로 나눈 값을 환원이율로 정합니다. 요소 구성법은 무위험률에 위험할증률을 더한 값을 환원이율로 정합니다. 투자결합법에는 금융 요소 법과 물리적 결합법이 있습니다. 금융 요소 법은 지분비율과 지분수익률을 곱한 값, 부채비율과 이자율을 곱한 값을 더하여 환원이율로 활용하는 방법입니다. 물리적 결합법은 토지 비율과 토지 환원이율을 곱한 값, 건물 비율과 건물 환원이율을 곱한 값을 더하여 환원이율로 활용하는 방법입니다. 엘 우드 법은 공식이 있는데 매우 복잡합니다. 상환 비율, SFF 등을 활용해서 만든 공식입니다. 부채 감당법은 순수익을 저당액으로 나눈 후 LTV와 MC를 곱하여 만든 값을 환원이율로 결정하는 방법입니다. EGIM법은 1에서 운영 경비율을 빼고 유효 조소득 승수로 나누어 계산하는 방법입니다. 해당 6가지 방법 외에도 소득수익률을 기준으로 검토하는 것이 필요할 수 있습니다. 다만, 지역 범위가 넓은 경우의 소득수익률은 본건과 괴뢰 될 수 있는바 검토하지 않아야 합니다. 소득수익률 기준 검토는 최근 1년 치를 평균하여 계산합니다. 투자시장 질적 평점 비교법을 적용해야 하는 경우도 존재합니다. 먼저 사례별로 평점을 산정합니다. 환원이율은 사례이율에 사례 평점을 곱한 값에 대상 평점으로 나누고 사례의 수로 나누어 계산합니다. 순수익과 환원이율을 모두 구했다면, 순수익을 환원이율로 나누어 주어 최종적인 수익 가액을 산정하면 끝입니다.

 

DCF 법은 연도별로 현금흐름을 추정하고, 매기 NOI/BTCT/ATCF 등을 산정하고, 기말 복귀 가치의 현가를 구한 후 최종적으로 부동산 가치를 결정합니다. 첫 단계인 현금흐름의 추정에서는 1기 NOI, DS, 감가상각비, 원금상환분, 세금, 할인율 등을 정리합니다. 세금은 BTCF에서 매년 동일한 감가상각비, 1기 원금상환분을 차감한 후 세율을 곱한 값입니다. 할인율은 NOI를 기준으로 할 때는 가중평균자본비용으로, BTCF을 기준으로 할 때는 세전 자기자본비용으로, ATCF을 기준으로 할 때는 세전 자기자본비용에서 세율을 차감한 비율로 합니다. 매기 NOI/BTCT/ATCF는 다음과 같은 순서로 표를 만들어 결정합니다. 가능 총수익, 유효총수익, 고정경비, 가변 경비, 순수익, 저당대부 액, 세전 현금흐름, 세금, 세후 현금흐름. 기말 지분 복귀 가치 현가는 기말 복귀 가치에서 미상환 저당 잔액과 자본이득세를 차감한 금액을 현가화하여 계산합니다. 기말 복귀 가치는 보유기간 이후 순수익을 기출제 환원이율로 나누고 매도경비를 제외한 값을 말합니다. 미상환 저당 잔액은 대출금액에서 미상환 비율을 곱해서 산정합니다. 자본이득세는 기말 복귀 가치에서 기말 장부가액을 뺀 값에서 양도세율을 곱한 값을 말합니다. 최종적으로 부동산 가치를 산정하려면 지분가치와 저당 가치를 더해야 합니다. 지분가치는 매기 NOI/BTCT/ATCF의 현가 합과 기말 지분 복귀 가치의 현가를 더한 값입니다. 저당 가치는 내가 빌린 금액을 말합니다. 보유 기간에 순수익 현 민사 합의부 사건을 기준으로 하고, 정률 성장하는 경우라면 공식을 활용하여 더 간단하게 구하는 방법이 있습니다. 다만 순수익이 불규칙적으로 성장하는 경우라면 매기 현금흐름표를 그려야 합니다.

 

이번 포스팅에서는 수익환원법의 2가지, 직접환원법과 현금흐름법을 알아보았습니다. 경제 상황이 안정된 경우에는 직접환원법으로 간단히 구해볼 수 있지만 경제 상황을 예측할 수 없을 때는 현금흐름표를 작성하여 세부적으로 꼼꼼하게 따져보는 방법이 정확합니다. 감사합니다.