[별먼지_감정평가] 4. 건물의 감정평가

오늘은 건물의 감정평가 방법에 대해 알아보겠습니다. 건물은 주로 원가법과 거래사례비교법으로 평가하게 됩니다.

 

먼저 건물을 평가할 때 주로 쓰는 평가 방법은 원가법입니다. 원가법은 재조달원가를 상정한 후에 감가 수정액을 결정하고 둘을 차감하여 계산하는 방법입니다. 제조들 원가는 직접법이나 간접법으로 결정하게 됩니다. 직접법은 도급 시 건물 가액에 시점 수정치를 곱하고 연면적으로 나누어 산정하는 방법입니다. 도급 시 건물 가액과 무관한 항목은 건물만의 효용을 위해 투여된 비용이 아니거나 울타리 또는 조경 공사비가 있습니다. 도급 시 건물 가액에 포함되는 항목에는 터파기 및 정지측량 비용 등이 있습니다. 또한 간접비나 노무비는 건물 관련 비율을 곱해서 정확한 비용을 적용하는 것이 중요합니다. 부가가치세는 제외하여야 하므로 1.1로 나눠줍니다. 간접법은 표준단가와 부대설비단가를 더한 금액에 시점 수정치와 개별요인 비교치를 곱하여 산정하는 방법입니다. 직접법은 시적 격차, 사정 개입의 우려가 있는지를 고려하고 양자가 비슷하게 산출된다면 객관성 있는 간접법을 기준으로 재조달원가를 산정합니다. 감가 수정액을 산정하는 방법에는 크게 5가지가 있습니다. 내용연수법, 시장추출법, 관찰감가법, 임대료손실환원법, 분해법이 있습니다. 먼저 가장 기본적인 내용연수법에서는 잔존 내용연수와 총 내용연수를 구분하는 것이 중요합니다. 증축 부분은 따로 감가수정을 해주어야 하며 잔가율이 있을 시 이를 고려해 주어야 합니다. 시장추출법은 재조달원가에 연간 감가상각률과 경과 연수를 곱한 값입니다. 이때 연간 감가상각률은 거래 당시 사례의 재조달 원가에 거래 가격을 뺀 값에서 거래 당시 경과 연수로 나눈 값을 말합니다. 관찰감가법은 잔존연수를 관찰 내용연수로 나눈 값을 말합니다. 관찰감가를 병용한다는 멘트도 작성해줍니다. 분해법은 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가를 모두 더 하여 감가 수정액을 산정하는 방법입니다. 물리적 감가에는 치유 가능 비용과 치유 불능비용이 있는데 둘을 더해서 산정합니다. 단, 이중 감가를 배제하기 위하여 재조달 원가 범위 내 치유 비용은 제외합니다. 재조달원가에 치유 가능 비용을 빼고 경과 연수 비율을 곱한 값이 치유 불능 비용에 해당합니다. 기능적 감가는 과소, 대체, 과대, 구조적 치유 불능 항목으로 구분할 수 있습니다. 항목별로 치유 타당성을 검토해서 감가액을 산정합니다. 조소 득 승수 법, 직접환원법, pvaf 등으로 구한 값에서 치유 비용을 뺀 값이 0보다 크다면 타당성이 있는 것이므로 감가액을 산정합니다. 총수익을 기준으로 하고 주체 부분에 해당한다면 총수익에 조소득 승수를 곱해야 하고, 부대 부분에 해당한다면 pvaf를 곱해야 합니다. 순수익을 기준으로 하고 주체 부분에 해당한다면 순수익을 환원이율로 나누어야 하고, 부대 부분에 해당한다면 pvaf를 곱해야 합니다. 화장실이 없는 등의 과소항목은 손실 현재가치에 해당하는 치유 비용에서 신축 시 설치비를 차감하여 계산합니다. 치유 비용은 교체 비용이나 개조 비용이라는 용어로도 활용될 수 있습니다. 전기설비나 흡연실을 다른 공간으로 대체해야 하는 경우에 해당하는 대체 항목은 치유 비용에서 신축 시 설치비를 차감하고 과잉 부분의 가격을 더 하여 감가액을 산정합니다. 과대 항목은 부분제거가 가능할 경우에는 치유 비용에 과잉 부분의 가격을 더한 값을 감가수정 액으로 정하고, 부분제거가 불가능한 경우에는 신축 시 설치비도 차감하여 감가액을 정합니다. 승강기가 부족한 상황 등의 구조적으로 치유 불가능한 경우에는 치유 비용에서 신축 시 설치비를 차감하여 계산합니다. 경제적 감가는 건물 가격 하락분과 건물 순수익 하락분을 더하여 계산합니다. 토지와 건물분으로 배분하여 건물분만 계산하는 것이 핵심입니다. 건물 가격 하락분은 소득손실분을 종합 환원율로 나누고 건물 가격 구성 비율을 곱하여 계산합니다. 가격 구성 비율을 알 수 없다면 소득손실분을 종합 환원율로 나누고 토지가격하락분을 차감해서 구하는 것도 방법입니다. 건물 순수익 하락분은 소득손실분에 건물 순수익 구성비를 곱하여 계산합니다. 최종적으로 건물의 재조달원가에서 감가 수정액을 빼주면 건물의 평가액을 도출할 수 있습니다. 건물을 평가할 때, 지하 부분은 표준원가 자료와 본건 용도 및 면적 자료를 번갈아보면서 개별적으로 적용해주어야 하는지 고려합니다.

 

거래사례비교법은 토지와 유사하게 사례 선정, 사례 건물 단가 보정, 시점 수정치, 개별요인 비교치, 비준 가액 순서로 진행됩니다. 유사한 건물 사례를 선정할 때는 건물의 구조, 용도, 규모, 사용승인 시점, 연시 등을 통합적으로 고려합니다. 거래사례의 건물가격은 사정 보정한 정상 거래가격에서 거래사례의 토지가치를 차감하여 산정합니다. 시점 수정치는 생산자 물가지수나 건축비 지수를 활용하여 계산합니다. 개별요인 비교치는 대상 물건과 거래사례의 잔가율을 비교하여 결정합니다. 최종적으로 건물의 비준 가액은 사례 건물가격에 사정보정치, 시점 수정치, 잔가율이 포함된 개별요인 비교치를 곱하여 산정합니다.

 

지금까지 건물의 감정평가 방법인 원가법과 거래사례 비교법에 대해서 알아보았습니다. 주로 원가법을 사용하는 것이 원칙이며, 거래사례 비교법은 적정성 검토를 위해 활용되거나 거래사례가 상당히 신뢰성 있는 경우에 활용됩니다. 그럼 다음 포스팅에서는 토지와 건물이 함께 거래될 경우의 평가 방법에 대해서 소개해보도록 하겠습니다. 감사합니다.