[별먼지_감정평가] 2. 토지의 감정평가 1

토지 감정평가 방법은 기본적으로 공시지가 기준법, 거래사례 비교법, 원가법이 있습니다. 이외에도 개발법, 토지 잔여법 등이 있습니다. 차례대로 설명해보도록 하겠습니다.

 

 공시지가 기준법은 저번 글에서 설명한 기본적 틀인 평가개요, 비교표준지 선정, 시점 수정치, 지역요인과 개별요인 비교치, 그 밖의 요인 비교치를 먼저 작성합니다. 이를 바탕으로 평가액을 결정하게 되는데, 평가액은 표준지 공시지가에 시점수정, 지역요인, 개별요인, 그 밖의 요인을 곱한 공시지가 기준가액입니다. 평가개요에서는 ‘본건은 토지에 대한 시가 참조 목적의 감정평가입니다’라고 써주면 됩니다.

 

 거래사례비교법은 거래사례의 선정, 거래사례의 토지가격 보정, 시점 수정치, 지역 및 개별요인 비교, 비준 가액 순서로 토지를 평가합니다. 거래사례 선정 시 용도구역, 이용 상황을 먼저 고려하고 다음으로 위치, 주변 환경, 개별유사성을 고려합니다. 거래사례의 토지가격을 보정하는 경우는 4가지입니다. 먼저 배분법이라고 하는 사례의 토지 단가를 보정하는 방법입니다. 사례의 건물 가격을 먼저 산정한 후에 토지와 건물 전체 거래 금액에서 건물의 금액을 차감한 후 토지의 면적으로 나누어 사례의 토지 단가를 결정합니다. 두 번째는 사례 토지 단가를 결정할 때 철거비를 고려하는 방법입니다. 만약 매수자라면 철거비에서 남은 가치를 차감한 금액을 반영하여 평가합니다. 매도자라면 철거비는 고려하지 않아도 됩니다. 세 번째는 사정보정치를 산정하는 방법입니다. 사정보정 치는 증분 가치로도 불립니다. 사정보정 치는 증분 가치, 평가 대상에 해당하는 토지에 할당된 증분 가치, 사정보정치 순서로 구하게 됩니다. 토지에 할당된 증분 가치를 산정할 때 배분 기준에는 단가, 면적, 총액, 지급 가능 한도로 4가지 기준이 있습니다. 네 번째는 현금 등가입니다. 현금 등가는 거래금액에 MC, pvaf를 곱하여 계산합니다. 시점 수정치, 지역 개별요인 비교치를 산정하는 방법은 동일합니다.

 

 조성원가법은 토지조성 완료 시점의 토지가격을 결정한 후 토지의 감정평가액을 산정합니다. 조성 완료 시점의 토지가격은 소지 매입비 현가, 조성공사비 현가, 조성 완료 시점 토지가격 순서로 산정합니다. 소지 매입비 현가는 매입 당시 토지평가액을 검토합니다. 매입 당시 이용 상황으로 표준지랑 요인 비교치를 결정하고, 매입 당시로 시점을 수정합니다. 실제 매입가와 비교하여 소지 매입비를 결정합니다. 다음으로 소지 매입비에 시점 수정치를 곱하여 소지 매입비의 현가를 결정합니다. 조성공사비 현가도 조성공사비에 시점 수정치를 곱하여 조성공사비 현가를 결정합니다. 최종적으로 조성 완료 시점 토지가격은 소지 매입비에 조성공사비를 더한 가격이 됩니다. 마지막으로 기준시점 평가액은 앞서 산정한 조성 완료 시점 토지가격에 사정 보정치와 성숙도, 지역요인과 개별요인을 곱해서 산정합니다.

 

 토지 잔여법은 적용하기 전에 건물, 토지 환원이율이 주어졌는지를 파악하여 토지 잔여법을 적용하는 문제인지, 단순 수익환원법을 적용하는 문제인지 파악해야 합니다. 토지 잔여법은 본건의 순수익을 산정하는 경우와 사례의 순수익을 산정하는 경우로 나뉩니다. 본건의 순수익을 산정하는 경우는 바로 본건 토지의 귀속 순수익을 결정하고 토지의 수익가치를 결정합니다. 사례의 순수익을 산정하는 경우는 사례 토지의 귀속 순수익을 결정한 후, 다시 본건 토지의 귀속 순수익을 결정하고 토지의 수익가치를 결정합니다. 어느 쪽이든 순수익은 가능 총수익, 유효 총수익, 운영경비, 순수익 순서로 산정합니다. 즉 수익환원법을 적용하는 것입니다. 가능 총수익을 결정할 시에는 직접법인지, 간접법인지를 결정하는 멘트를 작성해야 하고, 보증금에 운용이율을 곱한 값과 월 임대료와 월 관리비에 12개월을 곱한 값을 더한 후, 사례 면적으로 나눕니다. 유효총수익은 본건의 가능 총수익에서 공실률에 해당하는 만큼의 수익을 차감합니다. 운영경비는 감가상각비가 포함되는 여부에 따라 상각 전 순수익과 상각 후 순수익으로 나뉩니다. 운영경비에 포함되는 항목은 재산세, 공과금, 공실 손실상당액, 유지관리비, 보험료, 정상 운전자금이자 등입니다. 운영경비에 포함되지 않는 항목은 종합부동산에, 소득세, 양도세, 취득세, 등기세, 법인세, 동산세, 장기차입금 이자 등이 있습니다. 사례의 순수익은 유효 총수익에서 운영경비를 차감하는 방법으로 최종 계산합니다. 다음으로 토지 귀속 순수익을 결정할 때는 먼저 건물가격을 산정한 후, 건물 귀속 순수익을 결정하고, 토지 귀속 순수익을 산정합니다. 건물가격은 원가법을 적용하고, 건물 귀속 순수익은 건물가격에 건물 환원이율을 곱하여 결정합니다. 토지 귀속 순수익은 앞서 계산한 순수익에서 건물 귀속 순수익을 차감하여 계산합니다. 사례 토지의 귀속 순수익을 산정한 경우에는 그 값에 사정보정이, 시점 수정치, 지역요인, 개별요인을 곱하여 본건 토지의 귀속 순수익을 산정합니다. 마지막으로 토지의 수익가치는 토지 귀속 순수익을 토지 환원이율로 나눈 값입니다. 마지막으로 토지의 수익가치는 토지 귀속 순수익을 토지 환원이율로 나눈 값입니다. 전체적인 프로세스를 정리하면 환원이율을 보고 상각 전 환원이율로 풀어야 하는지, 상각 후 환원이율로 풀어야 하는지를 결정합니다. 건물가격을 산정할 때도 결정한 환원이율로 계산하고 마지막으로 토지 환원이율로 나누어줄 때도 결정한 환원이율로 나눠 줍니다.