[별먼지_감정평가] 6. 토지건물 일괄평가

토지와 건물이 함께 거래될 때의 감정평가 방법은 개별 평가, 거래사례비교법, 수익환원법이 있습니다. 감정평가에 관한 규칙 제7조에 따라 개별 평가에 의하되 제12조에 따라 수익환원법으로 합리성을 검토하는 것이 바람직합니다.

먼저 개별 평가입니다. 토지와 건물의 평가액을 각각 계산한 후 합하여 평가액을 결정하는 방법입니다. 토지의 평가액을 계산하는 방법에는 공시지가 기준법, 거래사례 비교법, 조성원가법, 토지 잔여법이 있습니다. 거래사례 비교법을 적용한다면 토지만의 거래사례를 선정하는 것이 중요하고, 토지 잔여법에서는 임대사례를 활용하는 것이 중요합니다. 건물의 평가액을 산정하는 방법은 원가법, 거래사례 비교법, 건물잔여법이 있습니다. 건물잔여법은 토지 잔여법과 방법이 거의 동일하고 대상만 바뀐 것입니다. 순수익을 산정한 후 건물 귀속 순수익을 결정하고 건물 귀속 순수익을 건물 환원이율로 나누어 건물의 가치를 결정하는 방법입니다.

일괄 거래사례비교법은 토지와 건물이 함께 거래된 복합부동산 거래사례를 선정해야 합니다. 토지 측면에서 용도지역을 고려하고, 건물 측면에서 건물의 용도와 규모, 연식 등을 고려하여 사례를 선정합니다. 다음으로 개별 평가에서 도출된 토지가격, 건물가격을 참고하여 토지와 건물의 가격 구성비를 도출합니다. 토지가격 구성비는 거래가격에서 건물가격을 뺀 후 거래가격으로 나눈 값입니다. 건물가격 구성비는 1에서 토지가격 구성비를 차감한 값입니다. 시점 수정치는 매장용 집합 자본수익률을 기준으로 결정합니다. 가치 형성요인 비교치는 토지요인 비교치와 건물요인 비교치로 나누어 고려합니다. 토지요인비교치는 시점 수정치, 지역요인, 개별요인 그리고 면적을 곱하여 결정합니다. 건물요인비교치는 시점 수정치, 개별요인, 잔가율, 면적을 곱하여 결정합니다. 최종적으로 비준 가액은 사례 단가에 사정보정이, 시점 수정치, 토지와 건물 가격구성비를 고려한 가치 형성요인 비교치를 곱하여 산정합니다.

토지 건물이 함께 거래될 때 수익환원법은 환원이율로 투자결합법의 물리적 결합법을 활용하는 경우입니다. 3가지 방식으로 모두 가격을 산정했다면 시산가액을 검토해야 합니다. 가중치를 부여하여 최종적인 시산가액을 결정하거나, 3가지 중 가장 우선시 되는 방법인 원가법의 가격으로 결정합니다.


다음은 구분지상권이나 지상권이 설정된 토지를 평가하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

구분지상권 평가는 평가 개요, 나지 상정 토지가격, 입체이용저해율 산정, 구분지상권 평가액으로 진행됩니다. 평가 개요에서는 토지보상법 제31조를 준용하거나 28조를 준용한다는 멘트를 작성해 줍니다. 입체이용저해율을 산정할 시에는 나지인지 건부지인지를 먼저 확정하고, 최유효이용이 유사 정도에 따라 노후율을 고려할지 여부를 결정합니다. 현재는 나지이더라도 이후 본건 토지 위 건축 가능 건물과 인접 필지의 지상 건물을 비교하여 이용 저해율을 산정합니다. 고층, 중층, 저층 시가지에 따라 이용률과 한계심도를 결정합니다. 이때 고층 건물은 16층 이상, 중층 건물은 11층 이상 15층 이하, 저층 건물은 4층 이상 10층 이하, 주택은 3층 이하를 뜻합니다. 최종 이용 저해율은 건물 등 이용 저해율, 지하 이용 저해율, 기타 이용 저해율을 모두 더하여 산정합니다. 건물 등 이용 저해율을 구하기 위해서는 먼저 저해 층수를 판정합니다. 최유효 이용층 수는 지상 몇 층, 지하 몇 층이나 건축 가능 층수는 몇 층으로 저해 층수는 몇 층이라는 식으로 작성합니다. 건물 등 이용 저해율은 건물 이용률에 저해 층수 효용 비 합을 곱하고 최유효이용 층수 효용 비 합으로 나누어 계산합니다. 지하 이용 저해율은 한계심도와 토피 심도를 고려하는 것입니다. 기타 이용 저해율은 상하 배분치를 고려한 최고치를 적용해야 합니다. 예를 들어 3:1이라면 지상 저해 비율은 3/4이고, 지하 저해 비율은 1/4입니다. 최종적으로 구분지상권 평가액을 구하기 위해서 구분지상권을 영구로 설정하는지, 몇 년의 기간 동안으로 설정하는지 정해야 합니다. 영구적 사용일 경우에는 나지 상정 토지가격에 입체 이용 저해율을 곱해서 계산하고, 한시적 사용일 경우에는 연간임대료에 입체이용저해율을 곱해서 계산합니다. 이때 연간임대료는 나지 상정 토지가격에 기대이율을 곱하고 필요 제경비를 더한 값입니다. 기대이율은 표준적이 용일 때의 기대이율을 말합니다.

지상권이 설정된 토지는 평가개요, 나지 상정 토지가격, 지상권 가격, 대상 토지가격 순서로 평가합니다. 평가 개요에서는 본건은 지상권에 대한 제한을 반영하여 평가한다는 멘트를 작성합니다. 나지 상정 토지가격은 공시지가기준법이나 거래사례 기준법으로 구합니다. 지상권 가격은 시장임대료에서 계약임대료를 뺀 값에 PVAF를 곱한 가격입니다. PVAF는 지상권 존속기간을 고려하여 구합니다. 즉, 건물의 잔존내용연수입니다. 토지의 시장임대료는 적산법으로 구하게 되는데 나지 상적 토지가격에 기대이율을 곱하고 필요 제경비를 더한 값입니다. 최종적인 대상 토지가격은 나지 상정 토지가격에서 지상권 가격을 뺀 값입니다.

이번 포스팅에서는 토지와 건물을 일괄 감정평가하는 방법과 구분지상권, 지상권이 설정된 토지를 감정평가하는 법에 대해서 알아보았습니다. 이상으로 포스팅 마칩니다. 감사합니다.