[별먼지_감정평가] 7. 다양한 토지, 기계, 선박 평가

이번 포스팅에서는 광천지, 골프장, 과수원, 맹지, 환지예정지 등의 다양한 토지와 기계, 선박에 대한 감정평가 방법을 설명하겠습니다.

광천지의 평가 방법에는 공시지가기준법, 거래사례비교법, 원가법, 혼합법이 있습니다. 공시지가 기준법은 인근지역 혹은 유사지역의 광천지 표준지를 선정하여 평가합니다. 거래사례비교법은 광천지만의 거래사례를 기준으로 평가합니다. 원가법은 굴착비, 그라우팅비, 펌프, 모터 등의 투입비용의 현재가치를 산정하여 평가합니다. 하지만 앞선 세 가지 방법은 표준지 부족, 거래사례의 부족, 정확한 현재가치 계산 불가 등의 이유로 주로 활용되지는 않습니다. 자주 활용되는 혼합법은 표준광천지 기준 개발비, 광천지 지수, 용출량 지수 등을 구하고 셋을 곱한 금액을 광천지 평가액으로 결정합니다. 광천지 지수는 표준 광천지 수익 가액을 표준광천지 개발비로 나누어 계산합니다. 표준광천지 수익 가액은 순수익을 환원이율로 나누어 계산합니다. 용출량 지수는 대상 광천지 용출량 지수와 표준 광천지 용출량 지수로 나누어 계산합니다. 이는 용출량을 온도에 따른 보정률로 곱해서 계산합니다. 최종 평가액은 앞서 말했듯이 표준광천지 기준 개발비, 광천지 지수, 용출량 지수를 곱하여 계산합니다.

골프장의 감정평가 방법에는 개별 평가와 거래사례 비교법, 수익환원법이 있습니다. 개별 평가 시에는 토지와 건물을 따로 평가한 후 합산한 금액을 평가액으로 결정합니다. 토지의 평가액은 공시지가 기준법, 거래사례비교법, 조성원가법을 고려한 금액으로 결정합니다. 이때 조성원가법은 소지 가치에 인허가 비용과 조성 비용을 가산한 금액으로 산정합니다. 건물은 원가법으로 평가합니다. 거래사례비교법은 거래사례를 선택하고 사정보정이, 시점 수정치, 가치 형성요인비교치를 곱하여 비준 가액을 결정합니다. 거래사례 선택 시 회원제인지 대중제인지 등의 본건과 유사한 유형 여부, 규모, 위치 등을 고려하여 선택합니다. 수익환원법은 골프장으로서의 영업이익을 기준으로 직접환원법 혹은 할인 현금수지 분석법으로 계산합니다.

과수원의 감정평가 방법에는 거래사례 비교법과 개별 평가법이 있습니다. 감정평가에 관한 규칙 제18조에 따라 거래사례비교법을 적용하는 것을 기준으로 하고, 과수원 부지와 과수목의 일괄 평가를 원칙으로 합니다. 단 과수원 부지와 과수목을 별도로 평가할 수도 있습니다. 과수목은 평가목적에 따라 평가 외 하는 경우도 있습니다. 거래사례비교법은 인근지역의 과수원의 거래사례를 기준으로 평가합니다. 개별 평가는 과수원 부지의 평가액과 과수의 평가액을 더하여 평가합니다. 과수원 부지는 공시 지기 기준법이나 거래사례비교법에 의합니다. 과수는 인근에 시세가 존재하는 경우 시세기준으로 평가합니다. 시세가 존재하지 않는 경우 어린나무의 경우 원가법, 성숙목의 경우 수익환원법으로 평가합니다.

다음으로 맹지의 감정평가 방법을 말씀드리기에 앞서, 맹지는 주변에 도로가 없는 토지를 말합니다. 도로개설을 조건으로 감정평가하는 경우와 인접 토지와의 합병을 조건으로 감정평가하는 경우가 있습니다. 전자의 경우에는 최소지급액, 사도 포함 획지의 감정평가액, 사도 개설에 따른 이익을 산정한 후 공식으로 맹지만의 감정평가액을 산정합니다. 이때 최소지급액은 한정 가치로 사정보정을 고려하되 사도 개설 비용은 고려하지 않습니다. 사도 포함 획지의 감정평가액은 사도 부분과 획지 부분을 더하여 평가한 금액으로 시장가치에 해당합니다. 사도개설에 따른 이익은 여기에서 사도 개설 전 토지가격, 부대비용, 최소지급액을 뺀 만큼의 금액입니다. 후자의 경우에는 합병 후 전체 토지의 가격에 맹지의 평가액을 더하고 전 인접 토지의 평가액을 뺀 금액에 잔존 가율을 곱한 금액으로 평가합니다.

다음으로 환지예정지의 감정평가 방법입니다. 환지예정지는 택지개발사업 시행지구에 있는 토지입니다. 환지예정지 지정 전에는 종전 토지를 기준으로 합니다. 환지예정지 지정 후에는 환지 후 토지를 기준으로 하고 환지 처분 전에는 권리 면적, 처분 후에는 환지 면적을 기준으로 합니다.

기계의 감정평가는 감정평가에 관한 규칙 제26조에 따라 원가법에 의해 평가합니다. 평가 방법은 국산인지 수입인지에 따라 달라집니다. 국산 기계는 재조달원가에 잔가율의 경과 연수 제곱한 값을 곱해서 평가합니다. 수입 기계는 이보다 조금 까다롭습니다. 먼저 CIF 기준가에 해당국 통화로의 비율, 기계 가격 보정치, 원화로의 비율을 곱하여 도입가격을 결정합니다. 다음으로 설치비, 관세, 농특세, L/C 등을 더하여 부대비용을 산정합니다. 자주식이면 설치비를 제외하고, 기계만의 평가의 경우 즉 양도담보 목적의 경우에도 제외합니다. 최종 수입 기계 평가액은 도입가격에 부대비용을 더한 값에 잔가율의 경과 연수 제곱한 값을 곱해서 평가합니다.

선박의 감정평가는 감정평가에 관한 규칙 제20조에 따릅니다. 평가 방법에는 원가법과 거래사례 비교법이 있습니다. 원가법은 선체, 기관, 의장품으로 나누어 평가한 금액을 합산합니다. 선체는 GT당 재조달원가를 기준으로 정률법으로 감가수정 합니다. 기관은 HP 당 재조달원가를 기준으로 정률법으로 감가수정 합니다. 의장품은 평가목적에 따라 평가 제외될 수 있습니다. 거래사례비교법은 먼저 본건과 같거나 유사한 선종, 규모 등을 고려하여 거래사례를 선정합니다. 다음으로 GT당 가격을 기준으로 비준 가액을 보정합니다.

오늘은 다양한 종류의 토지와 기계, 선박의 감정평가에 대해서 포스팅해보았습니다. 읽어주셔서 감사합니다.