[별먼지_감정평가] 3. 토지의 감정평가 2 & 임대료 감정평가

지난번에는 토지의 감정평가 방법 중 공시지가 기준법, 거래사례 비교법, 조성원가법, 토지 잔여법에 대해 알아보았습니다. 이번에는 그 외 자잘한 방법들과 임대료 평가 방법에 대해 알아보겠습니다. 그 외 방법에는 개발법, 회귀분석법, 노선가식 평가법, 총임료 승수법 등이 있습니다.

 

먼저 개발법입니다. 개발법의 큰 틀은 분양 수입의 현가와 개발비용의 현가를 계산한 후 차감하여 토지의 개발 가치를 산정하는 것입니다. 분양 수입의 현가는 개발계획을 확정한 후, 분양 수입의 총액을 계산하고, 시점 수정치를 곱하여 분양 수입의 현가를 계산합니다. 개발계획을 확정하는 단계에서 꼭 알고 있어야 하는 개념은 면적 개념입니다. 건축면적은 대지면적의 건폐율을 곱한 값이고, 연면적은 대지면적에 용적률을 곱한 값입니다. 건축 연면적은 연면적과 이외 면적인 지하나 옥상의 면적을 더한 값이며, 분양 면적은 건축 연면적을 층수로 나누거나 건축 연면적에 일정 비율을 곱한 값입니다. 분양 수입의 총액은 간단하게 주어질 때도 있고, 1층을 바탕으로 전체 층을 계산해서 알아내야 하는 경우도 있습니다. 마지막으로 분양스케줄에 따라 현재가치화하여 분양 수입의 현가를 계산합니다. 개발비용의 현가는 공사비와 기타비용에 해당하는 금액을 현가화하여 계산합니다. 마지막으로 토지의 감정평가액을 산정하는데, 이때 개발에 대한 성숙도나 기대이익이 반영된 가치로 산정했다는 시신가 조정 멘트를 작성해주는 것이 좋습니다. 개발법으로 감정평가하는 방법은 건축 후 분양인지, 택지조성 후 분양인지에 따라 다르므로 상황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

 

회귀 분석법은 변수설정, 사례의 선택, 회귀식 분석, 평가액 결정으로 이루어집니다. 그 전에 평가개요에서는 가치 형성요인이 유사하지 않거나 선형관계가 부적절한 이상치를 배제합니다. 변수를 설정할 때는 독립변수와 종속변수를 설정합니다. 노선 가식 평가 방법은 한 면인지 삼각지인지에 따라 달라집니다. 한 면은 노사에 깊이에 관한 보정치를 곱하여 면적 당 단가를 계산합니다. 삼각지는 주 노산 단가에 부 노선 단가를 더하여 평가액을 결정합니다. 마지막으로 총임료 승수법과 총수익 승수법입니다. 먼저 조임료나 조소득 승수를 산정합니다. 조임료나 조소득 승수는 거래가격울 조임료나 조소득으로 나눈 값을 말합니다. 다음으로 조임료나 조소득에 앞서 구한 승수를 곱하여 평가액을 결정합니다.

 

다음으로 임대료 평가 방법에 대해서 알아보겠습니다. 임대료 평가 방법도 토지와 비슷하게 임대사례비교법, 적산법, 수익환원법으로 나뉩니다. 이외 방법으로 임대차 평가 방법도 있습니다. 모든 임대료 평가 방법의 평가개요에는 가격시점을 임대차 종료일 또는 개시일로 한다는 멘트를 작성해야 합니다. 또한 감정평가에 관한 규칙 22조에 의해 임대사례 비교법에 의하되 적산법, 수익분석법으로 합리성을 검토한다고 작성하면 좋습니다. 또한 부가 사용료와 부가가치세는 포함하지 않고 계산해야 합니다.

 

먼저 임대사례 비교법입니다. 임대사례비교법은 임대사례의 선정, 실질임대료 산정, 시점 수정치, 가치 형성요인 비교치, 비준임대로 산정으로 진행됩니다. 가능 총수익이라고 볼 수 있는 실질임대료를 산정할 때 다음 공식을 반드시 알고 있어야 합니다. 사례의 실질임대료는 보증금에 전환율을 곱한 값과 월 임대료에 12개월을 곱한 값, 권리금을 더한 금액을 전유면적으로 나눈 값입니다. 이런 식으로 구한 1층의 실질임대료에 효용 비와 면적을 고려하여 전 층의 실질임대료를 산정합니다. 시점 수정치는 임대료 변동분을 반영하는 임대료 지수를 기준으로 합니다. 또는 가격에 대한 변동분을 의미하는 자본수익률을 기준으로 합니다. 가치 형성요인비교치에는 단지 외부요인과 내부요인, 층/호별 요인을 의미하는 개별요인, 기타요인이 있습니다. 기타요인은 평가목적의 차이를 고려하는 항목입니다. 비준임대로는 사례 임대료에 사정보정치, 시점 수정치, 가치 형성요인 비교치를 곱하여 산정합니다.

 

적산법은 기초가액에 기대이율을 곱한 후 필요 제경비를 더하여 산정합니다. 기초가액은 부동산 가격에 효용 비율을 곱해서 산정됩니다. 이때 효용 비율은 대상층의 효용 적수를 전체 효용 적수 합으로 나누어 계산합니다. 층별 단가, 효용 비, 본건 전유면적, 효용 적수, 효용 비율을 차례로 계산한 표를 만든 후 각 층의 효용 비에 전유면적을 곱하고 100을 곱하여 전체 효용 적수 합을 구합니다. 기대이율은 기대이율 표 기준, cd 금리 기준, 소득수익률 기준이 있습니다.

 

수익분석법은 수익 순 임대료와 필요 제경비를 더해서 수익임대료를 산정하는 방법입니다. 수익 순 임대료는 매출액, 운영경비, 순수익 순서로 계산하게 됩니다.

 

임대차 평가는 소유권, 임대권, 임차권, 전차권 순서로 진행이 됩니다. 먼저 소유권의 가치는 수익환원법이나 거래사례비교법에 의해 평가됩니다. 순수익의 현가 합과 기말 복귀 가치의 현가 합을 더하여 계산합니다. 임대권의 가치는 계약 임대료의 현재가치 합과 기말 복귀 가치의 현재가치 합을 더하여 계산합니다. 이때 상승률과 할인율을 모두 고려합니다. 임차권의 가치는 귀속 임대료의 현가 합과 임차자 개량 물의 가치를 더하여 계산합니다. 마지막으로 전차권의 가치도 귀속 임대료의 현가 합과 전차자 개량물의 가치를 더하여 계산합니다. 이렇게 계산한 전차권의 가치는 소유권에서 임대권과 임차권을 차감한 가치와 동일합니다.