[별먼지_감정평가] 1.감정평가 평가의 종류 및 기본적 틀

 

감정평가 평가의 종류는 크게 5가지로 나누어 볼 수 있습니다. 토지, 건물, 권리 등 특정 대상에 대한 가치평가, 투자 타당성 또는 최유효 이용분석, 경매 또는 담보 평가, 재개발 재건축 평가, 보상 평가가 있습니다. 하나하나씩 더 자세히 살펴보겠습니다.

토지, 권리 등 특정 대상에 대한 감정평가는 평가 대상별로 나누어 설명해보겠습니다. 토지평가에는 공시지가 기준법, 거래사례비교법, 조성원가법, 개발법, 토지 잔여법 등이 있습니다. 구분지상권이나 지상권이 설정된 토지는 지상권의 가치를 산정한 후 원래 토지 가치에서 차감하여 평가합니다. 건물평가에는 원가법, 거래사례 비교법 등이 주로 쓰입니다. 토지, 건물을 종합평가 시에는 일괄 거래사례 비교법이나 수익환원법을 사용합니다. 임대료 평가 시에는 임대사례비교법, 적산법, 수익분석법을 활용합니다. 평가할 수 있는 권리에는 광업권과 어업권, 기업가치, 영업권, 지식재산권과 특허권, 비상장 주식 등이 있습니다.

투자 타당성 및 최유효이용 분석은 내가 투자하려 할 때 꼭 검토해야 할 분석 방법입니다. 경매 및 담보 평가는 주로 은행에서 최소 낙찰가액이나 담보가액을 산출할 때 사용하는 평가입니다. 재개발 평가는 재개발 시점별로 평가방식에 차이점이 있다는 것에 유의해야 합니다. 또한 재개발 평가는 현금청산, 즉 보상평가에 해당하며 재건축 평가는 매도 청구 평가를 의미한다는 것이 다릅니다. 둘의 차이점을 인지하고 있어야 합니다.

마지막으로 보상평가는 국가의 개발사업으로 개인의 토지, 건물 등을 거래하거나 활용할 수 없게 되었을 때 국가가 손실보상 차원에서 개인에게 지급하는 보상금을 평가하는 것입니다. 보상평가의 대상도 기본적으로 토지, 건물, 영업권 등이 있고 특별히 과수, 입목, 농작물 등도 평가합니다.

감정평가사 시험의 꽃, 감정평가 실무의 기본 틀은 다음과 같습니다. 평가개요 선정, 시점 수정치 산출, 요인비교치 산출입니다.

평가개요에서는 평가 대상, 평가목적, 가격시점을 정확하게 작성하는 것이 중요합니다. 먼저 평가 대상에는 토지, 건물, 기계, 권리, 과수 등이 있을 수 있습니다. 이외에도 구분건물이나 임대료를 평가할 수도 있습니다. 평가대상에 따라서 감정평가에 관한 규칙 몇 조에 나와 있는지도 알고 있어야 합니다. 토지는 감정평가에 관한 규칙 제14조에 나와 있으며, 토지와 건물 평가는 제7조, 제16조에 나와 있습니다. 임대료 평가는 제22조에 나와 있습니다. 평가대상을 정확히 산정하기 위해서는 개별 평가, 일괄 평가, 구분평가의 차이점을 잘 알고 있어야 합니다. 개별 평가는 토지와 건물을 각각 따로 평가한 후 합산하는 방식으로 평가하는 방식이며, 일괄 평가는 토지와 건물을 한 번에 평가하는 방식입니다. 일단 지로서 평가한다는 문구를 주로 기재합니다. 구분평가는 일단인지가 아니며 하나의 토지가 2개의 용도지역에 걸칠 때 주로 사용하는 평가방식입니다. 감정평가에 관한 규칙 9조 2항에 따르면 가격조사완료일이나 현장 조사완료일, 감정평가 실사 일을 가격시점으로 합니다. 가격조사가 가능하다면 의뢰인이 제시한 날짜를 가격시점으로 할 수 있습니다. 평가개요에 대한 일반적 문구는 '본건은 (평가대상)에 대한 (평가목적)의 감정평가로서 (가격시점)을 기준으로 감정평가한다.'입니다.

비교표준지 선정 시에는 총 4가지를 고려해야 합니다. 공법상 제한, 이용 상황, 주변 환경, 인근지역입니다. 공법상 제한은 주로 용도지역을 검토하며, 적어도 행정요인을 비교할 수 있어야 합니다. 이용 상황은 공부상 용도보다는 실제 이용 상황을 중심으로 검토해야 합니다. 일시적 이용은 인근의 표준적 이용을 기준으로 합니다. 비교표준지 선정 시 유의해야 할 점은 본 건은 가격 균형 유지 취지에서 활용하지 않아야 한다는 것입니다.

표준지를 선정했다면 지역요인과 개별요인, 그 밖의 요인을 산정해서 요인비교치를 산정해야 합니다. 지역요인은 지역별로 다른 상업용지 표준 획지의 단위면적 당 가격으로 산출합니다. 개별요인은 주거, 전, 답, 임야 지대 등 용도 지대별로 다른 가치 형성요인 기준을 고려해야 합니다. 이때 상업지대는 가로, 접근, 환경, 획지, 행정, 기타 등 6가지 측면에서 비교하여 비교치를 산출합니다. ‘가로’는 도로의 폭 말하고 ‘접근’은 상업, 교통시설과의 접근성을 말합니다. ‘환경’은 고객 유동성, 인근 토지 이용 상황, 자연환경 등을 살피고 ‘획지’는 해당 필지의 면적, 접촉면 너비, 방위, 각지 등의 여부를 고려합니다. ‘행정’은 용도지역, 공법상 제한 등을 말하며 ‘기타’는 개발이익 기대가능성, 장래 동향 등을 의미합니다. 요인비교치를 산출할 때는 본건, 평가선례, 표준지, 거래사례를 등수를 매겨서 균형 있게 산출하는 것이 중요합니다. 그 밖의 요인은 평가선례를 선정 후, 격차율을 분석하여 그 밖의 요인 보정치를 결정합니다. 선례를 선정할 때는 먼저 용도지역, 이용 상황을 고려하고 이후에 평가목적이나 평가시기, 인근지역을 고려합니다. 평가목적은 동일한 것이 가장 좋으나 달라도 됩니다. 주로 재개발 평가보다 실거래 평가가 자주 쓰입니다. 평가 선례 중 주변 환경이 유사한 것이 없다면 차라리 거래사례를 사용하는 것이 타당합니다. 격차율은 a의 수치에서 b의 수치를 나눈 것에서 1을 뺀 것에 백을 곱한 것을 말합니다.

자 감정평가의 종류와 감정평가의 기본적 틀, 이제 잘 아시겠나요? 앞으로 차근차근 감정평가 실무가 어떻게 되는지 포스팅해보겠습니다.